besoin d'une solution harmonieuse

Bien que cette étape soit nécessaire, à long terme, une solution s'impose pour garantir les intérêts des entreprises et des personnes ayant besoin d'un logement.

Une anxiété latente

Suite à une série d'incendies et d'explosions récents ayant entraîné d'importantes pertes en vies humaines et en biens matériels dans des mini-immeubles et des pensions de famille, les autorités d'Hanoï ont pris des mesures énergiques, menant une inspection et un examen approfondis afin de remédier aux problèmes rencontrés dans les établissements ne respectant pas les normes de sécurité incendie.

Mini immeuble d'appartements dans le quartier de Khuong Dinh, district de Thanh Xuan, Hanoï. Photo de : Pham Hung

Ainsi, fin juin 2024, la police de Hanoï avait inspecté l'ensemble des 36 972 établissements d'hébergement ; 3 134 cas ont été sanctionnés pour 4 310 infractions, avec des amendes s'élevant à plus de 12,83 milliards de VND ; 672 établissements ont fait l'objet d'une suspension provisoire, 75 autres sont toujours suspendus, et 16 479 ont reçu l'ordre de cesser leur activité ; 100 % des investisseurs se sont engagés à respecter la réglementation. Concernant les immeubles de mini-appartements, 193 établissements ont été inspectés ; 14 ont fait l'objet d'une suspension provisoire, 4 autres sont toujours suspendus, et 22 ont reçu l'ordre de cesser leur activité.

« Il s'agit d'une inspection d'envergure sans précédent des maisons d'hôtes et des mini-appartements de la capitale. Grâce à elle, nous avons constaté de nombreuses lacunes dans les mesures de sécurité incendie, ce qui entraîne des retards de réaction en cas d'incident. Le secteur du logement est actuellement en plein essor dans la capitale ; par conséquent, la police de Hanoï continuera à renforcer ses inspections et ses contrôles afin de détecter rapidement et de sanctionner rigoureusement les infractions, garantissant ainsi la sécurité maximale des personnes et des biens », a déclaré le lieutenant-général Nguyen Hai Trung, directeur de la police de Hanoï.

Hanoï, avec Hô Chi Minh -Ville, est l'une des deux plus grandes villes du pays. Chaque année, outre l'afflux important de migrants venus y vivre et y travailler, la ville accueille également entre 200 000 et 300 000 nouveaux habitants, ce qui entraîne une augmentation mécanique de sa population. Le logement constitue donc l'un des problèmes sociaux les plus urgents, posant de nombreux défis au gouvernement de la capitale.

Parallèlement, l'urbanisation rapide réduit la surface constructible disponible, entraînant une hausse constante des prix de l'immobilier. De ce fait, la location est la solution privilégiée des personnes à faibles revenus (travailleurs indépendants, étudiants, ouvriers, etc.).

« Les produits bon marché sont souvent de mauvaise qualité, c'est un fait. La plupart des logements locatifs destinés aux personnes à faibles revenus sont mal construits, manquent d'équipements et de services, et présentent des lacunes en matière de sécurité incendie… »

« De plus, le manque de sensibilisation des résidents aux questions de sécurité au quotidien engendre des risques insidieux qui menacent la vie et les biens des habitants. Parallèlement, le système juridique a quasiment négligé la réglementation relative à la gestion et à l'exploitation de ce type de construction », a constaté Tran Huy Anh, expert en gestion urbaine et architecte.

Renforcer la gestion

Nguyen Hai Linh, étudiante en deuxième année à l'Université de génie électrique de Hanoï, qui loue une chambre dans le quartier de Ho Tung Mau (district de Cau Giay), a déclaré qu'il y a près d'un mois, son propriétaire l'a informée qu'elle devait déménager car l'établissement avait été temporairement suspendu d'activité par les autorités municipales pour non-respect des normes de sécurité incendie.

« Depuis près d'un mois, je cherche une chambre à louer dans différents quartiers près de mon école, par commodité, mais je n'en ai toujours pas trouvé. J'ai donc dû emménager avec mes affaires chez un camarade de classe. Trouver une chambre à louer est encore plus difficile en ce moment, car de nombreuses agences immobilières ont été contraintes de fermer temporairement leurs portes faute de respecter les normes de sécurité incendie », a expliqué Nguyen Hai Linh.

Récemment, le marché de la location de logements a connu un essor considérable à Hanoï, considéré comme un secteur immobilier lucratif pour les investisseurs. Ce marché ne nécessite pas d'importants capitaux et, grâce à la forte demande locative émanant de travailleurs indépendants, d'étudiants, d'ouvriers, d'employés de bureau et même de professionnels, les locataires peuvent emménager dès la fin de la construction du logement.

En particulier, même si l'investisseur doit recourir à des prêts bancaires pour son activité, il peut amortir sa dette en seulement 5 à 7 mois d'exploitation. Selon les calculs des propriétaires, il suffit de 3 à 5 ans pour récupérer l'investissement initial, après quoi ils peuvent dégager des bénéfices. Un investisseur gérant une dizaine de chambres locatives peut gagner entre 30 et 70 millions de VND par mois.

« Dans une grande ville comme Hanoï, la demande de logements est énorme, mais tous les travailleurs n'ont pas les moyens de louer un appartement. Ils sont contraints de vivre dans des pensions de famille plus petites, et souvent moins confortables. Cette situation profite aux investisseurs comme aux locataires. Cependant, dans les faits, en raison d'une gestion laxiste des autorités, des milliers de pensions de famille ont été construites et exploitées sans que les normes de sécurité, d'équipements et de prévention des incendies soient respectées », analyse le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier.

D'après les experts, un examen et une inspection approfondis des établissements d'hébergement par les autorités d'Hanoï concernant les mesures de sécurité incendie sont nécessaires et indispensables, tant récemment que dans un avenir proche, compte tenu des récents incendies. Mieux vaut tard que jamais. Cependant, nombreux sont ceux qui estiment que les autorités doivent trouver une solution équilibrée, juridiquement solide, qui garantisse les intérêts de toutes les parties concernées.

« Actuellement, les immeubles de mini-appartements et les maisons de chambres connaissent un fort développement. Après une étude approfondie et une large consultation du public, des experts et des gestionnaires, le ministère de la Construction a intégré des réglementations spécifiques à ce type de biens immobiliers dans la loi sur le logement de 2023. Le ministère finalise actuellement les décrets d'application et a également transmis aux collectivités locales des documents relatifs à l'organisation des contrôles, des inspections et de la classification des établissements commerciaux, au renforcement du contrôle des nouvelles constructions, ainsi qu'à des solutions pour remédier aux situations ne respectant pas les normes de sécurité incendie et garantir la poursuite de leur exploitation en toute sécurité », a déclaré Hoang Hai, directeur du département du logement et de la gestion du marché immobilier (ministère de la Construction).

Il est essentiel que les autorités intensifient les inspections et les contrôles relatifs aux logements individuels mis en location ou exerçant une activité combinant location et commerce. Cela implique la diffusion d'informations et de conseils sur les normes de sécurité incendie, ainsi que la fermeture définitive de tout établissement ne respectant pas ces exigences. Par ailleurs, l'organisme public compétent (le ministère de la Construction) devrait publier sans délai des décrets et des circulaires précisant les normes et réglementations détaillées, en précisant les modalités d'application et en classant les activités de location de logements comme activités soumises à conditions. Ceci facilitera la gestion pour les autorités locales. – Maître Trinh Huu Duc (Association des avocats du Vietnam)

Comment (0)