Les prix de l'immobilier vont-ils baisser lorsque les nouvelles lois seront mises en œuvre ?

L'introduction de barèmes de prix fonciers dans la loi foncière de 2024 pourrait entraîner une poursuite de la hausse des prix de l'immobilier en raison de l'augmentation des coûts de production. Toutefois, il existe des moyens de freiner cette tendance haussière.

Les prix des logements continueront d'augmenter.

« Les prix de l'immobilier pourraient augmenter après le 1er août 2024. En effet, la nouvelle loi foncière instaurera un barème des prix du foncier, ce qui entraînera une hausse des coûts d'indemnisation et des redevances d'utilisation des sols. Ces facteurs contribueront à augmenter les coûts de production des projets », a déclaré M. Vo Hong Thang, directeur des investissements du groupe DKRA, lors du séminaire « Trouver des opportunités d'investissement au second semestre », organisé par Investment Newspaper.

Poursuivant son analyse, M. Thang a indiqué que, pour la structure du capital d'un projet d'investissement, le ratio typique est de 2:4:4. Ainsi, les fonds propres représentent environ 20 %, l'effet de levier financier s'élève à 40 %, provenant des banques et des fonds d'investissement, et les 40 % restants sont levés grâce aux paiements anticipés des clients.

M. Vo Hong Thang, directeur des investissements du groupe DKRA, estime que des opportunités d'investissement se présentent constamment sur le marché. Photo : Chi Cuong

Cependant, selon la nouvelle loi sur les transactions immobilières, l'acompte pour l'achat d'une maison ne dépassera pas 5 % de la valeur du bien, au lieu de 30 % comme le prévoyait la loi actuelle. De plus, avant la remise des clés, les acheteurs n'auront à verser que 50 % du prix, soit une réduction de 20 % par rapport à la situation antérieure.

« Lorsque les capitaux levés auprès des clients diminuent, les capitaux provenant des propriétaires et les prêts des institutions financières augmentent. À ce stade, le pouvoir de décision sera entre les mains des agences de gestion publiques, car les coûts financiers seront fortement influencés par le délai d’obtention des autorisations », a commenté le directeur des investissements du groupe DKRA.

D'après les explications de M. Thang, si les nouvelles lois accélèrent la levée des obstacles juridiques, les coûts financiers diminueront, ce qui permettra de freiner la hausse des coûts de production des projets. La résolution simultanée des projets renforcera la confiance des investisseurs et stimulera l'afflux de capitaux sur le marché immobilier.

Selon le dirigeant du groupe DKRA, les trois nouvelles lois immobilières n'auront pas d'impact majeur sur tous les segments d'ici la fin de l'année, compte tenu notamment du contexte macroéconomique complexe. Il faudra en effet au moins six à douze mois pour que ces lois se diffusent pleinement sur le marché.

Est-ce le moment d'investir dans l'immobilier ?

Lors du séminaire organisé par le journal Investment Newspaper, les experts ont unanimement convenu que des opportunités d'investissement se présentent toujours sur le marché, quelles que soient les circonstances. À titre d'exemple, le marché des appartements anciens à Hanoï a connu un essor particulièrement important ces derniers temps. De nombreux investisseurs qui ont su saisir cette opportunité et spéculer à ce moment-là ont réalisé des gains très intéressants.

« Le marché stagne depuis plus de deux ans. Les taux d'intérêt étant actuellement très bas, les investisseurs disposant de liquidités et d'une bonne connaissance du marché devraient envisager d'investir dans des produits à prix raisonnable. Toutefois, compte tenu des nombreuses incertitudes qui pèsent sur l'environnement macroéconomique , ceux qui ont recours à l'effet de levier financier doivent faire preuve d'une extrême prudence », a suggéré M. Thang.

D'après un rapport de DKRA, depuis fin 2023, le marché a montré des signes de reprise, mais uniquement pour les appartements de catégorie B et C dans les grandes villes. Ce segment devrait rester le principal moteur du marché au second semestre de cette année.

Néanmoins, M. Thang a franchement admis que la reprise actuelle n'est pas encore véritablement vigoureuse. Selon les données d'une enquête menée au cours du premier semestre de cette année à Hô Chi Minh-Ville et dans sa région, l'offre de logements neufs s'élevait à 15 000 unités. Cependant, les ventes n'ont atteint qu'environ 3 300 unités, soit une hausse de 8 % par rapport à la même période l'an dernier.

« Même si l'offre et la demande globales ont augmenté, cette hausse reste insignifiante, ne représentant que 15 à 20 % du niveau de 2019. De plus, les investisseurs doivent noter que certains autres segments, comme l'immobilier touristique, n'ont pas encore montré de signes de reprise », a estimé M. Thang.

Actuellement, le sentiment du marché est partagé entre deux extrêmes. D'une part, les investisseurs ayant eu recours à l'effet de levier financier lors du cycle précédent conservent leurs profits, attendant des opportunités. D'autre part, certains investisseurs détenant d'importantes liquidités préfèrent attendre et observer l'évolution du marché.

« Les données publiées par la Banque d'État du Vietnam pour le premier semestre de cette année montrent que le total des dépôts s'élevait à plus de 13,6 millions de milliards de VND, malgré des taux d'intérêt très bas. Ce climat de prudence a entraîné une liquidité limitée sur le marché immobilier, même si celle-ci a progressé », a indiqué M. Thang.

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