Les prix de l’immobilier vont-ils baisser lorsque de nouvelles lois seront mises en œuvre ?

Avec l'introduction du barème des prix fonciers dans la loi foncière de 2024, les prix de l'immobilier pourraient continuer à augmenter en raison de la hausse des coûts des intrants. Cependant, cette hausse peut encore être maîtrisée.

Les prix des maisons continueront d'augmenter

« Les prix de l'immobilier pourraient augmenter après le 1er août 2024. La nouvelle loi foncière instaurera une grille tarifaire foncière, ce qui entraînera une hausse des indemnisations et des frais de déblaiement, ainsi que des redevances foncières. Ces facteurs contribueront à la hausse des prix des intrants du projet », a déclaré M. Vo Hong Thang, directeur des investissements du groupe DKRA, lors du séminaire « Trouver des opportunités d'investissement au second semestre » organisé par le journal Dau Tu.

M. Thang a ensuite expliqué que, pour la structure du capital d'un projet d'investissement, le ratio habituel est de 2:4:4. Ainsi, les capitaux propres représentent environ 20 % ; l'effet de levier financier, provenant des banques et des fonds d'investissement, est de 40 % ; les 40 % restants sont mobilisés auprès des clients qui paient par anticipation.

M. Vo Hong Thang, directeur des investissements du groupe DKRA, estime que des opportunités d'investissement se présentent toujours sur le marché. Photo : Chi Cuong

Toutefois, conformément à la nouvelle loi sur l'immobilier, l'acompte pour l'achat d'une maison ne dépassera pas 5 % de la valeur du bien, contre 30 % actuellement. Avant la remise du bien, l'acheteur ne devra verser que 50 %, soit une réduction de 20 % par rapport à l'ancien tarif.

« Lorsque les capitaux mobilisés auprès des clients diminuent, ceux des propriétaires et ceux empruntés auprès des institutions financières augmentent. À ce stade, la gestion sera entre les mains des agences d'État, car les coûts financiers seront fortement influencés par la date d'autorisation du projet », a commenté le directeur des investissements du groupe DKRA.

Selon M. Thang, si les nouvelles lois accélèrent la levée des obstacles juridiques, les coûts financiers diminueront, ce qui permettra de « réduire » les coûts d'entrée des projets. La levée simultanée des projets apaisera l'optimisme des investisseurs et favorisera l'afflux de capitaux sur le marché immobilier.

Le dirigeant du groupe DKRA a déclaré que d'ici la fin de l'année, les trois nouvelles lois immobilières n'auront pas d'impact majeur sur les segments, notamment dans le contexte macroéconomique complexe. Il leur faudra au moins six à douze mois pour véritablement pénétrer le marché.

Est-il temps d’investir dans l’immobilier ?

Les experts présents au séminaire du journal Dau Tu s'accordent à dire que le marché offre toujours des opportunités d'investissement, quelles que soient les conditions. Par exemple, le segment des appartements anciens à Hanoï a connu un essor fulgurant ces derniers temps. De nombreux investisseurs ont su saisir l'opportunité et en profiter, réalisant des profits très attractifs.

« Le marché stagne depuis plus de deux ans. Les taux d'intérêt sont actuellement très bas ; les investisseurs disposant d'un avantage financier et connaissant bien le secteur devraient investir dans des produits à prix raisonnables. Cependant, dans un contexte macroéconomique marqué par de nombreuses variables, ceux qui ont recours à l'effet de levier financier doivent faire preuve d'une grande prudence », a suggéré M. Thang.

Selon le rapport de la DKRA, depuis fin 2023, le marché a montré des signes de reprise, mais se concentre uniquement sur les segments des appartements de catégories B et C dans les grandes villes. Ce segment devrait conserver sa position dominante au second semestre de cette année.

Cependant, M. Thang a également admis avec franchise que la reprise actuelle n'était pas encore vraiment solide. Selon les données d'enquête des six premiers mois de cette année à Hô-Chi-Minh-Ville et dans ses environs, l'offre primaire d'appartements a atteint 15 000 unités. Cependant, la consommation n'a stagné qu'à environ 3 300 unités, soit une hausse de 8 % sur la même période.

« Même si l'offre et la demande globales ont augmenté, leur volume reste négligeable, ne représentant que 15 à 20 % de celui de 2019. Par ailleurs, les investisseurs doivent noter que d'autres segments, comme l'immobilier de villégiature, n'ont pas encore enregistré de signes de reprise », a estimé M. Thang.

Actuellement, le sentiment du marché se divise en deux extrêmes. Premièrement, les investisseurs ayant utilisé l'effet de levier financier du cycle précédent ont tendance à conserver leurs bénéfices et à attendre des opportunités. Deuxièmement, certains investisseurs disposant d'importantes liquidités ont tendance à rester attentifs aux évolutions futures du marché.

« Les chiffres publiés par la Banque d'État du Vietnam pour les six premiers mois de cette année montrent que le montant total des dépôts dépasse 13 600 milliards de dongs, malgré des taux d'intérêt très bas. Cette attitude défensive a entraîné une augmentation de la liquidité du marché immobilier, qui reste toutefois limitée », a expliqué M. Thang.

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