Les prix des appartements explosent, dépassant largement leur valeur réelle. Ce segment devrait générer les meilleures rentabilités en 2025.

Les prix des appartements dépassent largement la valeur réelle, les transactions dépassent celles des maisons de ville résidentielles, les appartements du centre de Hanoi promettent d'apporter les meilleurs profits en 2025... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Le prix de vente des appartements principaux est en constante augmentation et ne montre aucun signe d'arrêt, ce qui contribue à maintenir le niveau de prix des appartements secondaires à un niveau élevé, dépassant largement leur valeur réelle. (Photo : Linh An)

Top 3 des villes avec la plus forte croissance en 2024

Selon un rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché immobilier en 2024 a traversé sa période la plus difficile.

En 2024, l'ensemble du marché a enregistré près de 81 000 produits à vendre, soit une augmentation de plus de 40 % par rapport à 2023. Parmi eux, 65 376 nouveaux produits étaient à vendre, soit environ 3 fois plus qu'en 2023 mais seulement environ 7 % par rapport à 2018. Au cours du seul quatrième trimestre 2024, le marché a enregistré 28 000 nouveaux produits à vendre, soit 2 fois plus qu'au trimestre précédent et 4 fois plus qu'à la même période en 2023.

En 2024, le volume des transactions continue de croître régulièrement grâce à l'amélioration de l'offre. En 2024, l'ensemble du marché a enregistré plus de 47 000 transactions réussies, soit un taux d'absorption de 72 %.

Il convient de noter que la hausse des prix du segment des appartements est forte sur de nombreux marchés. Selon une étude de VARS portant sur 150 projets sélectionnés, fin 2024, le prix de vente moyen à Hanoï a augmenté de 72,4 % par rapport au deuxième trimestre 2019. Da Nang suit avec une hausse de 49,9 %, tandis qu'Hô-Chi-Minh-Ville a connu une hausse plus lente d'environ 34,3 %.

Les prix des appartements primaires sont en constante augmentation et ne montrent aucun signe d’arrêt, créant une force motrice pour maintenir les prix des appartements secondaires à un niveau élevé, dépassant de loin leur valeur réelle.

Parallèlement, le prix des terrains, divisés en lots et dotés de tous les documents légaux, a également connu une forte hausse, dans un contexte de baisse de l'offre foncière due au durcissement des réglementations en matière de lotissement et de vente. En particulier, les terrains de faible valeur, situés à moins de 30 millions de VND/m² dans les villes dotées d'infrastructures développées ou de plans d'aménagement, sont très recherchés, leurs prix ayant augmenté de 15 % par rapport à la fin de l'année dernière.

Le rapport de VARS a également souligné que les investisseurs ont tendance à rechercher des terrains résidentiels dans les provinces et les villes de banlieue avec des prix raisonnables et une grande marge de croissance grâce aux avantages du système d'infrastructures, de l'urbanisme... tandis que le prix des terrains résidentiels dans deux villes spéciales, Hanoi et Ho Chi Minh Ville, a continuellement augmenté et a établi un nouveau niveau élevé, au-delà de l'accessibilité de la plupart des clients.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré que le marché immobilier continuait d'évoluer positivement. La liquidité du marché tend à diminuer légèrement dans le segment haut de gamme, mais reste stable, avec des biens immobiliers répondant aux besoins réels et affichant des valeurs raisonnables.

VARS estime que pour que le marché se rétablisse et se développe dans une direction sûre, saine et durable, les investisseurs doivent s'assurer que les prix sont adaptés au pouvoir d'achat du marché, au lieu de se concentrer sur les profits à court terme.

2 segments intéresseront les investisseurs

Selon M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de OneHousing, en raison des changements dans les politiques macroéconomiques, des plans de développement de projets et des lancements de produits des investisseurs, le marché immobilier en 2025 comportera 2 segments qui intéresseront les investisseurs.

Premièrement, les appartements, qui répondent aux besoins d'investissement en termes de trésorerie ou d'investissement en prévision d'une hausse des prix, constituent un segment de marché à prix modéré, où un grand nombre de personnes peuvent investir. De plus, la demande pour ce type d'appartements reste très forte. À niveau d'investissement équivalent, les appartements affichent des valeurs supérieures à celles des maisons de ville et des terrains résidentiels en termes de rendement locatif et de taux de croissance des prix.

Selon OneHousing Center for Market Research and Customer Insight, à partir du premier trimestre 2024, le ratio de transaction entre les appartements et les terrains résidentiels à Hanoi était d'environ 40 à 60. Cependant, à partir du deuxième trimestre 2024, avec l'augmentation rapide de la demande de produits d'appartements, cet équilibre a changé de direction - lorsque les transactions d'appartements ont dépassé celles des maisons de ville résidentielles.

Le deuxième segment ciblé par de nombreux investisseurs est celui des immeubles de faible hauteur en projets, des grands projets ou des terrains dotés d'infrastructures d'investissement performantes, susceptibles de constituer des unités résidentielles. En 2025, le marché se partagera également davantage les parts de marché pour ce segment.

L'expert recommande aux investisseurs, lorsqu'ils interviennent sur le marché, de bien évaluer leurs sources de financement et de définir un investissement à long terme (2 à 3 ans, de l'achat à la réception du bien). Il est également conseillé d'investir dans le but de conserver des actifs ou d'exploiter les flux de trésorerie locatifs, plutôt que de se lancer dans des investissements à court terme, car il s'agit d'une forme d'investissement extrêmement risquée et non viable sur le marché.

Quel segment donnera le meilleur profit en 2025 ?

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré que les appartements situés dans le centre de Hanoï constituent une option intéressante pour les investisseurs. Cette gamme de produits présente de nombreuses caractéristiques qui déterminent grandement la rentabilité de l'investissement.

Le président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam a déclaré qu'entre 2018 et 2023, l'offre d'appartements dans le centre de Hanoi était restée faible, parallèlement à la baisse générale de l'offre. En 2024, l'offre d'appartements à Hanoi a recommencé à croître, mais elle était principalement concentrée dans les zones périurbaines, loin du centre, représentant plus de 90 %.

L'offre d'appartements dans le centre-ville, notamment dans les districts de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da et Hai Ba Trung, reste très limitée. Les données préliminaires pour 2024 indiquent que le centre-ville ne comptera qu'environ 400 biens à vendre, dont trois nouveaux projets, soit environ 30 % du nombre de logements disponibles en 2023.

L'offre d'appartements dans les quartiers centraux de Hanoï est toujours restée faible et se raréfie, en raison de la raréfaction croissante des terrains destinés au développement et des réglementations strictes en matière de hauteur et de densité de construction. L'offre sur le marché est donc de plus en plus rare. Les prix de l'immobilier dans le centre-ville sont notamment en hausse, la demande étant forte pour le développement économique et urbain. Le prix moyen d'un appartement dans les quatre quartiers centraux de Hanoï a doublé par rapport au début de l'année 2019, soit 30 % de plus que la hausse moyenne observée dans l'ensemble de la ville. Hai Ba Trung et Dong Da sont notamment les deux quartiers ayant enregistré la meilleure hausse des prix au cours des cinq dernières années.

Les nouveaux projets lancés ces trois dernières années ont également connu des ajustements constants pour augmenter les prix, d'environ 10 % après chaque phase de lancement. Rien qu'en 2024, les nouveaux projets d'appartements de luxe lancés dans le centre-ville ont affiché des prix courants à partir de 125 millions de VND/m².

Le prix des appartements avec services hôteliers est d'environ 88 millions de VND/m² (hors TVA et frais d'entretien). Les loyers des appartements augmentent rapidement, dépassant la hausse générale du marché, en raison de la tendance générale et de la rareté des logements. On estime qu'ils augmenteront d'environ 15 % sur la même période.

Selon M. Dinh, la demande d'appartements, y compris d'investissement et d'immobilier, dans le centre-ville se maintient à un niveau élevé, notamment pour les biens de luxe. L'offre primaire est faible et est bien absorbée par des lancements au compte-gouttes.

Le taux d'absorption préliminaire de l'offre nouvelle en 2024 est estimé à 50 %. Le taux d'occupation des appartements locatifs est toujours supérieur à 80 % et affiche une tendance constante à la hausse. Les transactions dans le secteur se font principalement sur le marché secondaire en raison d'une offre primaire limitée.

M. Dinh a souligné que les quatre quartiers centraux de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da et Hai Ba Trung sont toujours prisés des investisseurs grâce à leurs emplacements privilégiés et à leurs infrastructures sociales parmi les plus modernes et de qualité de la capitale. C'est également là que se trouvent les sièges sociaux de grandes entreprises, de sociétés et d'ambassades.

Ainsi, les biens immobiliers situés dans ces zones offrent un accès facile aux restaurants, cafés, centres commerciaux, hôpitaux internationaux et lieux de divertissement, répondant ainsi aux besoins des locataires haut de gamme. En particulier, la planification de quatre quartiers centraux d'ici 2030, avec une vision à l'horizon 2050, vise à créer dans ce quartier de nombreux espaces de vie de haute qualité, créant ainsi un cadre de vie idéal pour les résidents.

Terrain vendu aux enchères dans la banlieue de Hanoi, prix le plus élevé de plus de 76 millions de VND/m2

Le Centre de développement du fonds foncier du district de Quoc Oai, en coordination avec la National Auction Joint Stock Company No. 5, vient de mettre aux enchères avec succès 26 parcelles de terrain (zones LK2, LK6) dans la zone de vente aux enchères foncière pour les droits d'utilisation des terres DG31/2019, village de Yen Quan, commune de Tan Phu, district de Quoc Oai (ville de Hanoi).

Les parcelles de terrain mises aux enchères ont une superficie de 73,2 à 101,5 m2, avec un prix de départ de 4,7 millions de VND/m2.

Après près de 14 heures, la vente aux enchères de 26 parcelles a été conclue. La parcelle la plus chère a été vendue à 76,7 millions de VND/m², soit environ 16 fois le prix de départ, et la plus chère à 40,7 millions de VND/m², soit plus de 8,6 fois le prix de départ.

Le montant d'argent que le district de Quoc Oai a collecté lors de cette vente aux enchères était de près de 133 milliards de VND, soit une différence de plus de 121 milliards de VND par rapport au prix de départ.

En novembre dernier, le district de Quoc Oai avait mis aux enchères avec succès des dizaines de parcelles de terrain dans le village de Yen Quan, commune de Tan Phu. La parcelle la plus chère a été adjugée à 94,7 millions de VND/m² et la plus chère à 70,7 millions de VND/m².

Selon le Comité populaire du district de Quoc Oai, en 2024, le district a organisé avec succès sept enchères pour six projets portant sur 161 terrains, d'une superficie de plus de 14 920 m². Le montant des enchères remportées s'est élevé à plus de 825,3 milliards de dongs.

En janvier prochain, la Société nationale de vente aux enchères d'actions n° 5, en coordination avec le Centre de développement du fonds foncier du district de Quoc Oai, continuera d'organiser la vente aux enchères du droit d'utilisation de 26 parcelles de terrain (zones LK1, LK2) qui sont des actifs du Comité populaire du district de Quoc Oai.

26 parcelles de terrain mises aux enchères appartiennent au projet de construction d'infrastructures techniques pour la zone de vente aux enchères de terres pour les droits d'utilisation des terres dans la DG 31, village de Yen Quan, commune de Tan Phu, district de Quoc Oai.

Les terrains varient en superficie de 85 à 122 m². Le prix de départ est de 4,7 millions de VND/m², soit entre 399,5 et plus de 573 millions de VND/parcelle.

Période de vente et de réception des documents d'enchères jusqu'à 17h00 le 15 janvier.

La vente aux enchères se déroulera par vote direct, en plusieurs tours, dont au moins six tours obligatoires. Le vote direct prendra fin lorsqu'il n'y aura plus d'enchère. Les enchères se dérouleront au scrutin ascendant. La vente aura lieu le matin du 18 janvier.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html