Les prix des appartements dépassent largement leur valeur réelle, le nombre de transactions surpasse celui des maisons de ville et des terrains, et les appartements du centre d'Hanoï promettent les meilleurs rendements en 2025… voici les dernières nouvelles du secteur immobilier.
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| Les prix des appartements neufs ne cessent d'augmenter et ne montrent aucun signe de ralentissement, ce qui maintient à un niveau élevé les prix des appartements d'occasion, bien supérieurs à leur valeur réelle. (Photo : Linh An) |
Les 3 villes qui connaîtront la plus forte croissance en 2024
Selon un rapport de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), le marché immobilier a traversé en 2024 sa phase la plus difficile.
Au total, en 2024, le marché a enregistré environ 81 000 produits proposés à la vente, soit une augmentation de plus de 40 % par rapport à 2023. Parmi ceux-ci, 65 376 étaient des nouveaux produits, soit environ trois fois plus qu’en 2023, mais seulement 7 % du nombre enregistré en 2018. Au cours du seul quatrième trimestre 2024, le marché a enregistré 28 000 nouveaux produits proposés à la vente, soit le double du nombre enregistré au trimestre précédent et quatre fois plus qu’à la même période en 2023.
En 2024, le volume des transactions a continué de croître régulièrement grâce à l'amélioration de l'offre. Au total, le marché a enregistré plus de 47 000 transactions réussies en 2024, soit un taux d'absorption de 72 %.
Le marché des appartements a connu une forte hausse des prix sur de nombreux marchés. Selon une étude VARS portant sur 150 projets sélectionnés, fin 2024, le prix de vente moyen à Hanoï avait augmenté de 72,4 % par rapport au deuxième trimestre 2019. Da Nang a suivi avec une augmentation de 49,9 %, tandis que Hô Chi Minh-Ville a enregistré une hausse plus modérée d'environ 34,3 %.
Les prix sur le marché primaire augmentent continuellement et ne montrent aucun signe de ralentissement, ce qui entraîne et maintient des prix élevés sur le marché secondaire des appartements, bien supérieurs à leur valeur réelle.
Parallèlement, le prix des terrains issus de la subdivision et disposant de tous les documents légaux nécessaires a fortement progressé, malgré une diminution de l'offre foncière due à un durcissement de la réglementation sur le lotissement et la vente des terrains. En particulier, les terrains bon marché, dont le prix est inférieur à 30 millions de VND/m² dans les villes dotées d'infrastructures développées ou faisant l'objet d'un plan d'aménagement, sont très recherchés, leur prix ayant augmenté de 15 % par rapport à la fin de l'année précédente.
Le rapport VARS indique également que les investisseurs ont tendance à rechercher des terrains résidentiels dans les provinces et les villes de banlieue à des prix raisonnables et présentant un potentiel de croissance important grâce aux avantages liés aux infrastructures et à l'urbanisme, tandis que les prix des terrains résidentiels dans les deux principales villes, Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, ont continuellement augmenté et atteint de nouveaux niveaux élevés, dépassant l'accessibilité de la plupart des clients.
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a indiqué que le marché immobilier reste dynamique. La liquidité tend à diminuer légèrement sur le segment haut de gamme, mais demeure stable grâce à une offre de logements répondant aux besoins réels et proposée à des prix raisonnables.
VARS estime que, pour que le marché se redresse et évolue de manière sûre, saine et durable, les investisseurs doivent veiller à ce que les prix soient en adéquation avec le pouvoir d'achat du marché, au lieu de se concentrer sur les profits à court terme.
Deux segments devraient susciter l'intérêt des investisseurs.
Selon M. Tran Quang Trung, directeur du développement commercial de OneHousing, en raison des changements de politiques macroéconomiques, des plans de développement de projets et des lancements de produits par les investisseurs, le marché immobilier en 2025 comportera deux segments qui attireront l'attention des investisseurs.
Tout d'abord, les appartements répondent aux besoins des investisseurs privilégiant les flux de trésorerie et ceux recherchant une plus-value. Avec un prix total modéré, les appartements sont accessibles à de nombreux investisseurs, et la demande future pour ce type de biens demeure très forte. À investissement égal, les appartements présentent une valeur supérieure aux maisons de ville et aux terrains, tant en termes de rendement locatif que d'appréciation du capital.
Selon le Centre d'études de marché et de connaissance client de OneHousing, avant le premier trimestre 2024, le ratio des transactions entre appartements et terrains à Hanoï était d'environ 40 à 60 %. Cependant, à partir du deuxième trimestre 2024, avec la forte augmentation de la demande d'appartements, cet équilibre s'est inversé : les transactions d'appartements ont dépassé celles des terrains.
Le deuxième segment, ciblé par de nombreux investisseurs, concerne les immeubles de faible hauteur au sein de grands projets immobiliers, ou les terrains viabilisés pouvant être aménagés en logements. Ce segment devrait également connaître une croissance plus importante en 2025.
L'expert conseille aux investisseurs d'évaluer soigneusement leur capital avant d'entrer sur le marché, en envisageant un investissement à long terme de 2 à 3 ans entre l'achat et la prise de possession du bien. Il leur recommande également d'acheter dans le but de constituer un patrimoine ou de générer des revenus locatifs, plutôt que de se livrer à des investissements spéculatifs à court terme, car il s'agit d'une forme d'investissement extrêmement risquée et non viable.
Quel segment générera les meilleurs profits en 2025 ?
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, estime que les appartements du centre d'Hanoï constituent une option intéressante pour les investisseurs. Ce type de bien présente de nombreux atouts qui déterminent en grande partie la rentabilité de l'investissement.
D'après le président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, entre 2018 et 2023, l'offre d'appartements dans le centre d'Hanoï est restée constamment faible, à l'instar de l'offre globale dans toute la ville. Dès 2024, l'offre d'appartements à Hanoï a commencé à croître à nouveau, mais s'est principalement concentrée dans les zones périurbaines, loin du centre-ville, représentant plus de 90 % des logements disponibles.
L'offre d'appartements dans le centre-ville, notamment dans les arrondissements de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da et Hai Ba Trung, demeure très limitée. Les estimations préliminaires pour 2024 indiquent que seulement 400 nouveaux logements environ seront mis sur le marché dans ce secteur, répartis dans seulement 3 nouveaux projets, soit à peine 30 % du chiffre de 2023.
L'offre d'appartements dans les quartiers centraux de Hanoï demeure faible et se raréfie en raison de la diminution des terrains constructibles et des réglementations strictes concernant la hauteur et la densité des bâtiments, ce qui limite l'offre sur le marché. Les prix de l'immobilier dans le centre-ville sont particulièrement élevés, sous l'effet d'une forte demande liée au développement économique et urbain. Le prix moyen des appartements dans les quatre principaux arrondissements de Hanoï a doublé depuis début 2019, soit une hausse supérieure de 30 % à la moyenne de la ville. Parmi ces arrondissements, Hai Ba Trung et Dong Da ont enregistré les plus fortes augmentations de prix ces cinq dernières années.
Les nouveaux projets lancés ces trois dernières années ont également connu des hausses de prix continues, d'environ 10 % après chaque phase de vente. En 2024, par exemple, les prix des appartements de luxe récemment mis sur le marché dans le centre-ville débutaient généralement à 125 millions de VND/m².
Les appartements meublés sont proposés à environ 88 millions de VND/m² (hors TVA et charges). Les loyers augmentent rapidement, dépassant la hausse globale du marché en raison de tendances générales et de la rareté des biens disponibles ; ils sont estimés à environ 15 % de plus que sur la même période l’an dernier.
D'après M. Dinh, la demande d'appartements, à usage d'investissement comme d'habitation, demeure soutenue dans le centre-ville, notamment pour les biens de luxe. L'offre neuve, limitée, est bien absorbée par la mise en vente progressive de nouveaux logements.
Le taux d'absorption préliminaire de l'offre neuve en 2024 est estimé à 50 %. Le taux d'occupation des appartements locatifs se maintient au-dessus de 80 % et affiche une tendance à la hausse constante. Les transactions dans le secteur se déroulent principalement sur le marché de la revente en raison de l'offre limitée de logements neufs.
M. Dinh a souligné que les quatre districts centraux de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da et Hai Ba Trung sont toujours très prisés des investisseurs en raison de leur situation géographique privilégiée et de leurs infrastructures sociales modernes et de grande qualité. Ces districts abritent également les sièges sociaux de grandes entreprises, de sociétés et d'ambassades.
De ce fait, les propriétés situées dans ces zones bénéficient d'un accès facile aux restaurants, cafés, centres commerciaux, hôpitaux internationaux et lieux de divertissement, répondant ainsi aux besoins d'une clientèle haut de gamme. Plus précisément, le plan d'aménagement des quatre quartiers centraux à l'horizon 2030, avec une vision à l'horizon 2050, vise à créer un espace regroupant de nombreux logements de grande qualité, offrant ainsi un cadre de vie idéal à ses habitants.
Les terrains vendus aux enchères dans les districts limitrophes de Hanoï ont atteint les prix les plus élevés, dépassant 76 millions de VND/m².
Le Centre de développement foncier du district de Quoc Oai, en coordination avec la Société de vente aux enchères par actions n° 5 - Nationale, a récemment vendu aux enchères avec succès 26 parcelles de terrain (LK2, LK6) dans la zone de vente aux enchères des droits d'utilisation des terres DG31/2019 dans le village de Yen Quan, commune de Tan Phu, district de Quoc Oai (Hanoi).
Les parcelles de terrain mises aux enchères ont une superficie allant de 73,2 à 101,5 m2, avec un prix de départ de 4,7 millions de VND/m2.
Après près de 14 heures, la vente aux enchères de 26 parcelles de terrain s'est déroulée avec succès. L'enchère la plus élevée a atteint 76,7 millions de VND/m², soit environ 16 fois le prix de départ, tandis que la plus basse s'est élevée à 40,7 millions de VND/m², soit plus de 8,6 fois le prix de départ.
Le district de Quoc Oai a récolté près de 133 milliards de VND grâce à cette vente aux enchères, soit une différence de plus de 121 milliards de VND par rapport au prix de départ.
Début novembre, le district de Quoc Oai a vendu aux enchères avec succès des dizaines de parcelles de terrain dans le village de Yen Quan, commune de Tan Phu. L'enchère la plus élevée s'est élevée à 94,7 millions de VND/m² et la plus basse à 70,7 millions de VND/m².
Selon le Comité populaire du district de Quoc Oai, en 2024, le district a organisé avec succès 7 sessions d'enchères pour 6 projets, portant sur 161 parcelles de terrain d'une superficie de plus de 14 920 m². Le montant total des offres gagnantes s'est élevé à plus de 825,3 milliards de VND.
En janvier prochain, la Société nationale conjointe de vente aux enchères n° 5, en coordination avec le Centre de développement du fonds foncier du district de Quoc Oai, continuera de mettre aux enchères le droit d'utiliser 26 parcelles de terrain (zones LK1, LK2) qui sont des actifs du Comité populaire du district de Quoc Oai.
26 parcelles de terrain sont mises aux enchères dans le cadre du projet de construction d'infrastructures pour la zone d'enchères de droits d'utilisation des terres DG 31 dans le village de Yen Quan, commune de Tan Phu, district de Quoc Oai.
Les parcelles de terrain ont une superficie allant de 85 à 122 m². Le prix de départ est de 4,7 millions de VND/m², soit de 399,5 millions à plus de 573 millions de VND par parcelle.
La date limite pour la vente et la réception des documents de vente aux enchères est fixée au 15 janvier à 17h00.
La vente aux enchères se déroulera en plusieurs tours de vote direct, avec un minimum de six tours obligatoires. Le vote prendra fin lorsqu'aucune nouvelle enchère ne sera placée. Les enchères seront ascendantes. La vente aura lieu le matin du 18 janvier.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html
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