Plus de 350 000 milliards de VND d'obligations d'entreprises immobilières en circulation

L'encours des obligations d'entreprises émises à titre privé par des entreprises immobilières s'élevait à 350 876 milliards de VND en mars 2024.

L'encours des obligations d'entreprises immobilières s'élève à près de 350 880 milliards de VND.

Le ministère des Finances vient de publier le rapport n° 3768/BTC-QLCS sur la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023, transmis à la commission économique de l'Assemblée nationale.

Ainsi, entre 2015 et 2023, 330 entreprises immobilières ont émis des obligations individuelles sur le marché domestique pour un montant total de plus de 726 335 milliards de VND. Le terme moyen de ces émissions s'est établi à 3,69 % par an, et le taux d'intérêt moyen à 10,15 % par an. L'encours de ces obligations s'élevait à 350 876 milliards de VND en mars 2024.

En outre, au cours de la période 2015-2023, 4 sociétés immobilières ont émis des obligations d'entreprise individuelles sur le marché international pour un volume total de 2,18 milliards de dollars américains.

Conformément à la réglementation en vigueur, le système de politiques fiscales, de taxes et de redevances applicables à l'immobilier couvre désormais la quasi-totalité des revenus liés à l'immobilier, et ce, aux trois étapes de la transaction.

Cela comprend l'établissement de droits de propriété et d'usage sur les biens immobiliers ; l'utilisation et l'exploitation des biens immobiliers et la transmission du marché immobilier de manière transparente et durable, créant ainsi une source de revenus stable pour le budget de l'État.

Plus précisément, les recettes de l'impôt sur le revenu des personnes physiques issues des transactions immobilières ont progressé entre 2017 et 2023. En 2018, la hausse a été de 19,82 %, en 2019 de 11,44 %, en 2020 de 12,22 %, en 2021 de 30,4 % et, en 2022, de 64,34 % par rapport à 2021. En 2023, la lutte contre les pertes fiscales liées aux transactions immobilières reste une priorité pour les collectivités locales. Cependant, face à un marché immobilier très difficile, le pouvoir d'achat et la liquidité ont fortement diminué, entraînant une pénurie de trésorerie et une offre de logements insuffisante, elle-même due à une structure inadaptée du marché. De ce fait, le nombre de transactions a chuté.

Durant cette même période, le ministère des Finances a inspecté 19 entreprises du secteur immobilier. Les montants des redressements financiers recommandés par l'organisme d'inspection concernaient principalement les taxes foncières, la sous-déclaration de TVA, d'impôt sur les sociétés, d'impôt sur le revenu des personnes physiques, ainsi que des erreurs de calcul des taux préférentiels d'imposition.

Sur la liste des 13 entreprises du secteur immobilier, la proposition s'élève à 1 182,8 milliards de VND, dont 255,7 milliards de VND destinés au budget de l'État et 999,8 milliards de VND à d'autres règlements financiers. Ces entreprises comprennent : Hanoi Housing Development Investment Corporation (Handico), Kosy Joint Stock Company, 319 BQP Corporation, Viglacera Corporation, Song Da Corporation, Hanoi Housing Development Investment Corporation, UDIC Infrastructure Development Investment Corporation, Hanoi Construction Corporation (Hancorp), Housing and Urban Development Investment Corporation (HUD) (dû à plus de 8,2 milliards de VND), IDICO Corporation - JSC, Industrial Park Development Joint Stock Corporation, Industrial Investment and Development Corporation - JSC (Becamex Binh Duong )...

Au 31 décembre 2023, 13 entreprises immobilières inspectées avaient globalement mis en œuvre les recommandations et réglé le budget. Seules quelques entreprises n'avaient pas achevé la mise en œuvre en raison de difficultés liées à la détermination de la valeur foncière, à l'affectation des coûts d'infrastructure technique, au transfert d'actifs, etc., ce qui a entraîné des retards de règlement et d'exécution des obligations financières y afférentes.

En outre, les autorités ont également recommandé l'inspection administrative de six entreprises immobilières, dont des noms notables tels que : Trainco Binh Dinh Company Limited, 578 Construction and Investment Joint Stock Company, Petroleum Real Estate Joint Stock Company… Le montant total des impôts à percevoir et à verser au budget s'élève à 237,4 milliards de VND (principalement en raison de déclarations et de paiements insuffisants d'impôts tels que : la taxe sur la valeur ajoutée, l'impôt sur les sociétés, l'impôt sur le revenu des personnes physiques, et la détermination incorrecte des taux d'imposition préférentiels…).

Le ministère des Finances a également indiqué qu'au 31 décembre 2023, les unités et entreprises inspectées ayant des activités immobilières avaient globalement mis en œuvre sérieusement les recommandations (en payant un budget de plus de 236 milliards de VND).

Gérer et superviser les opérations commerciales immobilières

Concernant la mise en œuvre du développement du logement social, le ministère des Finances a indiqué que les recettes issues des redevances foncières et des loyers des terrains sont intégralement à la charge des collectivités locales. Actuellement, le plan d'investissement public à moyen terme pour la période 2021-2025 a été attribué par le gouvernement aux ministères, aux agences et aux collectivités territoriales. Conformément aux dispositions de la loi sur l'investissement public, le ministère du Plan et de l'Investissement est chargé d'élaborer les plans d'investissement, de les synthétiser et de les soumettre aux autorités compétentes pour l'attribution des plans d'investissement publics annuels et à moyen terme aux ministères, aux agences centrales et aux collectivités territoriales. Il est donc responsable du financement de la construction de logements sociaux et de la mise en œuvre des politiques de logement social en général. Le ministère des Finances se contente de coordonner et de donner son avis aux différentes entités qui en font la demande.

Récemment, nous n'avons reçu aucun document du ministère de la Construction demandant une coordination en matière de direction, de suivi et d'orientation de la détermination des prix de location, des prix d'achat et des prix de vente des logements sociaux, ainsi que de la gestion des prix des services de gestion et d'exploitation des logements sociaux.

Le ministère du Plan et de l'Investissement n'a pas alloué de ressources pour compenser les différences de taux d'intérêt des établissements de crédit désignés par l'État ; par conséquent, ces établissements de crédit n'ont pas encore mis en œuvre les prêts du programme prévus par le décret n° 100/2015/ND-CP relatif au développement et à la gestion du logement social, qui comporte de nombreuses réglementations sur le développement du logement social ; les prêts préférentiels pour la mise en œuvre des politiques de logement social ; la gestion et l'utilisation du logement social.

Le ministère des Finances estime que, pour que les entreprises immobilières puissent absorber de nouvelles sources de capitaux, les problèmes du marché doivent être résolus en profondeur. Par ailleurs, outre les sources de financement traditionnelles telles que les crédits bancaires et les obligations d'entreprises, il convient de mettre en place des mécanismes et des politiques visant à développer, attirer et garantir le bon fonctionnement des sources de capitaux provenant d'autres produits financiers (fonds d'investissement immobilier, fonds d'épargne logement, titrisation immobilière, etc.) ou d'autres canaux (investissements étrangers directs et indirects). Dans le même temps, les autorités, outre la protection des investisseurs individuels sur un marché financier risqué, doivent adopter des politiques de protection des entreprises immobilières qui exercent leurs activités de manière intègre.

Le ministère des Finances a également recommandé de poursuivre la synthèse des difficultés rencontrées dans l'application des politiques juridiques connexes, notamment la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les activités immobilières, et de trouver des solutions pour créer un cadre juridique pour les activités commerciales immobilières et améliorer l'efficacité de la gestion du marché.

Parallèlement, afin de gérer et de contrôler étroitement les opérations des entreprises immobilières, de garantir que leur capacité financière est appropriée à la mise en œuvre des projets autorisés et de minimiser les risques pour le secteur immobilier, il est nécessaire d'étudier et de compléter la réglementation lors de la création d'entreprises immobilières ou de l'octroi de permis de construire, et d'investir dans des projets immobiliers afin de garantir que les entreprises disposent d'une capacité financière suffisante pour mener à bien le projet.

En outre, le ministère de la Construction renforce la gestion du marché immobilier afin d'assurer un développement stable, durable et transparent ; il surveille de près l'octroi des permis de construire, des autorisations d'ouverture de projets, les activités transactionnelles des salles de marché immobilières et la lutte contre le blanchiment d'argent dans le secteur immobilier...

Selon PV/VTV

Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/hon-350-000-ty-dong-du-no-trai-phieu-doanh-nghiep-bat-dong-san/20240510010953948