2023年にリゾート不動産の供給不足

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あらゆる面での衰退

かつては投資家が積極的に「ハンティング」し、巨額の利益をもたらしたセグメントの一つでした。現在、リゾート不動産セグメントは多くの困難に直面しており、2023年には「衰退」しました。

DKRAベトナムのファム・ラム取締役会長によると、2023年のリゾート不動産は、2022年の同時期と比較して供給と消費が大幅に減少したという。

DKRAのレポートによると、リゾートヴィラ分野では、2023年に67のプロジェクトから2,542のプライマリーサプライユニットが記録され、前年比で58％減少しました。

吸収率は21％（526ユニット相当）に達し、2022年と比較するとわずか13％でした。供給の大部分は中部地域からのもので、総供給量の36％、市場全体の一次消費量の86％を占めました。

不動産 - 2023年にリゾート不動産の供給不足 — リゾートアパートメントの供給は2023年に減少する見込み。

一次販売価格水準は同時期と比べて変動がなく、60億～1,557億ドン/戸の範囲で高値を維持しています。流動性を高めるため、利益確定・分配、金利サポート、元本猶予期間、早期返済インセンティブなど、様々な販売施策が実施されていますが、期待したほどの効果は出ていません。

一方、リゾートタウンハウス/ショップハウス部門では、2023年に34のプロジェクトから主な供給が記録され、市場には約3,271戸が供給され、2022年と比較して62%減少しました。

市場需要は急激に減少し、消費量は約366戸となり、前年比6%減となりました。取引は主に、法的書類が完備し、大手投資家が開発し、1戸あたり100億ドン未満の価格帯のプロジェクトに集中しました。

一方、ホテルコンドミニアムセグメントでは、2023年に45件のプロジェクト（新規プロジェクト4件を含む）から5,937戸の販売が開始されました。一次供給の消費率は20%（1,164戸）に達しました。

Nguoi Dua Tin氏によると、近年のリゾート不動産市場は主にカインホア、ダナン、ビンディン、バリア・ブンタウ、ビントゥアンなどの省で発展しており、さらにフーコック、キエンザン省まで広がっています。

上記の地域では、不動産業界の「大手」たちが、人々のショッピングやリゾートのニーズを刺激するために、一連のインフラ、サービス、宿泊事業に投資してきました。

しかしながら、市場の流動性は低く、取引は主に法的書類が完備し、財務基盤が強固な投資家が開発し、製品価格が1ユニットあたり30億ドン未満のプロジェクトに集中しています。一次産品価格は昨年と比べて変動がなく、投入コストの高騰により高止まりしています。

ベトナム不動産ブローカー協会の最新発表（2023年12月末）によると、2023年には全国で約3,165件の新たな観光・リゾート不動産商品が入荷する見込みで、2022年と比較して80％以上減少しています。

2023年、市場全体では観光・リゾート不動産商品の取引件数が726件に上りました。多くの投資家が関心を持つ一部のプロジェクトが法的問題に直面し、着手できないため、取引量は予想ほど回復していません。

在庫は主に高級・高価値の製品ですが、先に購入した投資家の損切り商品と直接競合しなければなりません。

回復には長い時間がかかります。

現在の不動産市況では、リゾート不動産セグメントは「底値」にあると考えられます。

法的問題に加え、リゾート事業への融資や運転資金の流入も限られており、このセグメントは暗い状況にあります。このセグメントは、地方自治体が観光客誘致と観光促進に注力している場合にのみ注目されます。

VARSのグエン・ヴァン・ディン会長は、暗い見通しの中、リゾート市場は2023年末から予想外に明るい兆しを見せていると述べた。不動産市場と観光市場からの明るい回復の兆候が現れたことで、投資家は市場への進出と供給を加速させている。

不動産 - リゾート不動産は2023年に供給不足となるでしょう（図2）。 — 観光業を刺激し、インフラや公共設備を完備することは、今後リゾート不動産セグメントが発展するためのチャンスです。

VARSによると、2023年第4四半期、フーコック島（キエンザン省）のコンドミニアム・ホテル・プロジェクトの価格は1平方メートルあたり約5,500万ドンで、1か月余りの間に販売開始された合計400戸のマンションのうち200件の取引が記録され、顧客の大半は投資家だった。

過去数年と比較すると、この取引量は多くありませんが、特にフーコック地域の厳しい不動産市場を背景に、50％を超える吸収率を達成したことは前向きな兆候と考えられます。

DKRA取締役会長ファム・ラム氏は、2024年もリゾート不動産にとって明るい兆しは多くないと予測している。市場全体の需要は年末まで減少し続けるだろう。

したがって、新規供給は引き続き減少し、コンドミニアムホテルは2023年と比較して減少し、800〜1,000ユニット程度で変動すると予想されます。

一方、リゾートヴィラとリゾートタウンハウス・ショップハウスの供給量は、それぞれ250～300戸、200～300戸程度で推移し、2023年と同程度になると予測されています。

プライマリープライス水準は安定しており、来年も大きな変動は見込めない。生き残るためには、企業と投資家は割引政策、金利支援、元本猶予、賃貸契約などを導入する必要があり、これらは2024年も引き続き広く適用されるだろう。

リゾート不動産市場について、ダット・ザン・サービスの経済・金融・不動産研究所所長のファム・アン・コイ博士は、リゾート不動産分野だけでなく、不動産市場全体が多くの困難に直面していると語った。

「市場と経済が大きく変動した一年を振り返ると、リゾート不動産に関しては、政府機関もこの分野を研究しており、市場の発展に向けた適切な規制を策定する政策が進められています。例えば、2023年には、コンドテルとオフィステルへの認可を定める政令第10号が公布されます。これは、将来のリゾートプロジェクトにおける法的障害を取り除くための動きだと考えられています。市場の透明性と明確性を高めることに貢献するでしょう」とコイ氏は語った。

一部の専門家は、不動産業界がかつての「黄金時代」への回復は困難だと考えています。しかし、この「つまずき」の後、投資家は合法性、販売の透明性、そして収益性を向上させる必要があります。

特に、観光客や購入者を誘致するためには、優れた社会的・技術的インフラを備えたインフラプロジェクトを開発する必要があり、そうすれば、この市場は時間の経過とともに徐々に回復するでしょう。

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