土地価格表に「適応」するには時間がかかります。
これを受け、HoREAは市が「2024年8月1日から適用される土地価格表案」に関する意見を聴取したことを歓迎し、2024年土地法の規定に基づき、2026年1月1日から適用される「最初の土地価格表」の策定に注力すべきであると提言した。同時に、HoREAは、旧土地価格表と「土地価格表案」に基づき、住民が土地使用料として支払う可能性のある金銭的負担を以下のように試算した。
事例1： A氏は、グエン・ヴァン・リン通り（ビンチャン区ビンフンコミューン）に隣接する100㎡の土地に、以前建てられた住宅の証明書を申請しました。この土地は元々 農地であり、価格は1㎡あたり20万ドン（場所1）でした。ホーチミン市人民委員会の2020年1月16日付決定第02号地価表（現地価表）によると、グエン・ヴァン・リン通りの地価は1㎡あたり680万ドンです。
現行の土地価格表に基づいて土地使用料を計算し、第2地区の土地価格調整係数3.3倍を計算せずに計算した場合、A氏は6億6,000万ドンの土地使用料を支払うだけで済みます。調整係数を含めると、A氏は21億7,800万ドンを支払うことになります。
しかし、グエンヴァンリン通りに隣接する農地が320万VND/m2（場所1）、グエンヴァンリン通りの土地価格が6,500万VND/m2（9.55倍に上昇）と規定される予定の「土地価格表案」に従って土地使用料を計算すると、A氏は61億8,000万VNDの土地使用料を支払わなければならないことになる。
したがって、Aさんが「土地価格表案」に従って支払わなければならない土地使用料は、6億6,000万VNDの土地使用料に比べて9.36倍に増加し、係数を計算すると21億7,800万VNDの土地使用料に比べて2.83倍に増加することになります。
土地価格を調整する前に人々が「適応」する時間が必要だという意見は多い。
事例2： Bさんは、グエン・ヴァン・リン通り（ビンチャン県ビンフンコミューン）に隣接する200㎡の土地の使用権を有していましたが、以前は資金力不足のため、住宅が建設された100㎡の住宅用地についてのみ使用許可証を申請し、残りの100㎡のセメントヤードは短期農作物の栽培用地とされていました。現在、Bさんはセメントヤード100㎡の土地を住宅用地に変更する申請を行う必要があり、「土地価格表案」に基づいて計算すると、61億8千万ドンを支払う必要があります。
事例3： C氏は、自宅に隣接する1,000平方メートルの農地を分割して、同時に、農地から200平方メートルの住宅地5区画への用途変更を申請し、子供たちに分割しました。
この農地は、グエン・ヴァン・リン通り（ビンチャン県ビンフンコミューン）に隣接しています。現行の土地価格表に基づいて土地使用料を計算すると、C氏は66億ドンの土地使用料を支払う必要があります。係数3.3を加えると、C氏は217.8億ドンの土地使用料を支払う必要があります。
しかし、「土地価格表案」に基づき土地使用料を320万VND/m²（場所1）と算出し、グエン・ヴァン・リン通りの土地価格が6,500万VND/m²である場合、C氏は618億VNDの土地使用料を支払うことになります。これは、土地使用料66億VNDの9.36倍、係数を加えた土地使用料217.8億VNDの2.83倍に相当します。
HoREAはまた、上記のケースで、決定2/2020/QD-UBNDおよび決定56/2023/QD-UBNDに従って、または「土地価格表案」に従って、支払うべき土地使用料の額を選択するように求められた場合、より多くの個人および世帯の経済力に合うように、現在の土地価格表に従って支払うべき土地使用料の額を選択することを全員が提案するだろうと述べた。
計画が「中断」された場合の困難の解決
特に、HoREAは4番目の事例も取り上げました。彼らは、新築住宅地、改修住宅地、あるいはビンクオイ・タンダ・プロジェクトのような「保留」計画地域に家屋や土地がある場合、最も不利な立場に置かれている人々です。そのため、長年にわたり、これらの人々は新規建設許可を得られず、区画分けも許可されず、土地利用目的の変更も許可されず、以前の非常に低い地価で土地使用料を支払うことができませんでした。
近い将来、ホーチミン市が「計画停止、プロジェクト停止」を解除した場合、これらの人々は「土地価格表案」の規定に基づき、非常に高い土地価格で土地使用料を支払わなければならなくなり、二次損失に苦しむことになるでしょう。したがって、HoREAは、土地価格表案を作成する機関に対し、2024年8月1日から適用される新たな土地価格表を発行することは現時点では適切ではないことを明確に認識するよう求めています。
計画地域内に土地を持つ人々は、土地価格の調整に対処する時間がありません。
同協会はまた、現在ホーチミン市では依然として証明書が交付されていない土地が13,035件以上あり、市内の土地総数の0.7％を占めていること、既存の住宅に付随する安定した都市住宅地に点在する農地エリアの土地使用権を合法化する必要がある人々、または上記の事例に示されたように土地を分離し、同時に土地利用目的を住宅用地に変更する必要がある人々もいると指摘した。
上記の理由により、2024年土地法（第257条第1項）に基づき、現行の土地価格表と土地価格調整係数は2025年12月31日まで引き続き適用され、人々が証明書の申請手続きや資金の調達に十分な時間をかけ、旧価格で土地使用料を支払うことができるため、人々の経済的負担が軽減されます。
同時に、協会はホーチミン市人民委員会に対し、当局が「中断された計画および中断されたプロジェクト」の撤去に重点的に取り組み、これらの地域の人々が土地使用者としての権利を行使するのに十分な時間を持ち、2025年には現在の土地価格表に従って土地使用料を支払うことができるように、迅速かつ断固とした態度で指示するよう要請した。
最近、ホーチミン市トゥドゥック市土地登記事務所支部は、土地使用権証明書、住宅所有権証明書、土地付属財産証明書の発行について、当該地域34区の人民委員会に文書を送付し、証明書を交付された土地の付属財産の登記、または期限付き建設許可（仮設建設許可）に係る土地付属財産の変更登記について通知しました。これにより、計画地に仮設住宅を建設する世帯にも、レッドブック（土地付属財産証明書）の交付を受ける機会が与えられます。
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出典: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html
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