不動産信用の「引き締め」：住宅購入者を「投機家やサーファー」と同一視しない

TPO - 現在、多くの投資家は銀行と協力して住宅購入者向けの融資パッケージを展開しています。これは市場を刺激するだけでなく、人々が住宅に容易にアクセスできるようにする重要な政策であり、流動性と商品吸収に直接影響を与えます。信用引き締めにおいては、投機と正当な蓄積を区別し、市場への悪影響を回避する必要があります。

Báo Tiền Phong•10/10/2025

混乱を招く目標を避ける

最近、建設省は商業用住宅の融資限度額を、2軒目の住宅購入の場合は契約金額の50%以下、3軒目以降の住宅購入の場合は30%以下に設定することを提案しました。この政策により、投機的な動きが抑制され、市場の健全性が促進されることが期待されます。

ベトナム不動産市場研究評価研究所（VARS IRE）によると、この提案は、「投機家やサーファー」と呼ばれるグループを、事業開発や子供のための資産形成といった正当な目的でセカンドハウスやサードハウスを購入する人々と同一視すべきではないとしている。同研究所によると、賃貸開発や長期投資を目的として購入する投資家グループは、流動性を高め、より活気のある市場を促進するというプラスの影響をもたらす。

「信用制限政策が対象を区別せずに一律に適用されると、市場のプラスの動向がすべて排除される可能性が非常に高い」とVARS IREはコメントした。

ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、ベトナム人は投資目的や子供や孫のために不動産を購入する習慣があると述べた。「これは正当なニーズであり、奨励されるべきです。賃貸や店舗開業のために住宅を購入する人も、市場の住宅需要を満たすことに貢献しています。実需が投機と同義とされれば、需要は減少し、企業は困難に直面するでしょう」とディン会長は述べた。

ディン氏によると、融資の引き締めや課税は一律に適用されるべきではなく、技術的な手段を通じて投機筋をターゲットにすべきだという。そうでなければ、市場のバランスが崩れ、流動性が低下し、企業の競争力に悪影響を与えるだろう。

VARS IREは、住宅価格を引き下げる長期的な解決策は、手頃な価格の商業住宅を開発することだと考えています。今年の第2四半期の報告書によると、高級マンションが供給全体の60%以上を占めているのに対し、手頃な価格のマンションはほとんど存在せず、一部の社会住宅プロジェクトに見られる程度です。

ハノイやホーチミン市などの大都市では、手頃な価格の住宅セグメントが長年「消滅」しており、需要と供給の不均衡が価格高騰を引き起こしています。VARS IREは、「需要が供給を上回れば、価格上昇は避けられない」と指摘しており、全面的な融資引き締めではなく、新規供給の増加が根本的な解決策となるでしょう。

VARS IREは、規制当局に対し、依然として多くの問題を抱える社会住宅プログラムに関する規制を機械的に適用するのではなく、柔軟かつ実現可能な政策を策定するよう提言しています。規制上の解決策は、合法的な需要を減少させることなく投機を抑制し、長期的に市場を安定させるという2つの目標を達成する必要があります。

市場の適切な役割を支払うべきである

元天然資源・環境副大臣ダン・フン・ヴォ教授は、現在最も重要なことは、資源と資本の流れの配分において市場の適切な役割を回復することだと述べた。

ヴォ氏によると、市場経済は資本化メカニズムを最も尊重するモデルであり、つまり資本が柔軟に活動し、最も高い効率性をもたらす場所を見つけることを可能にする。「資本化プロセスを妨げる規制を設けてはならない。資本化を禁止することは市場を禁止することであり、反市場的である」とヴォ氏は強調した。

ヴォ氏は、現在の規制の多くは依然として補助金制度の傾向があり、市場のルールを歪め、発展を妨げていると述べた。

「私たちは補助金という考え方で市場を管理していますが、これは経済成長にとって完全に有害です。ベトナムは各国に市場経済として認めるよう頻繁に求めていますが、これまでのところ、G7諸国のほとんどが認めていません。なぜなら、ベトナムが古い考え方で事業を展開し、市場原理に反する決定を下していると見ているからです」とヴォ氏は分析した。

住宅価格に関して、ヴォ氏によると、問題の根源は融資の引き締めや緩和ではなく、供給政策にあるという。「住宅価格の問題は供給の問題です。あらゆるセグメント、特に低所得者層と中流階級向けの住宅供給が増加されなければ、住宅価格は上昇し続けるでしょう。これは国家の政策責任です」とヴォ氏は述べた。

しかしヴォ氏は、市場経済において投資の方向性を決定するのは国家ではなく企業であるとも強調した。「どの分野が利益を生むかに関わらず、企業はそこに投資する。それが自然の摂理だ。国家は信用を制限したり、企業の特定の分野への投資を禁止したりといった介入はできないし、すべきでもない。そうすることは市場メカニズムに反する」とヴォ教授は断言した。

ヴォ氏によると、国家の役割は企業に代わって決定を下すことではなく、すべての経済部門が市場の固有の法則に従って運営できるように、透明で平等な枠組みを構築することである。

「一旦市場経済モデルを選んだ以上、補助金的な考え方による行政介入ではなく、市場メカニズムを真に信頼し尊重しなければならない」とヴォ氏は付け加えた。