Im Jahr 2018 betrug der Anteil bezahlbarer Wohnungen in Hanoi 35 % des Neubauangebots. Bis 2024 sank dieser Anteil jedoch auf null. Laut dem vietnamesischen Immobilienverband gibt es dafür drei Hauptgründe.
Im Jahr 2018 betrug der Anteil bezahlbarer Wohnungen in Hanoi 35 % des Neubauangebots. Bis 2024 sank dieser Anteil jedoch auf null. Laut dem vietnamesischen Immobilienverband gibt es dafür drei Hauptgründe.
Laut dem vietnamesischen Immobilienverband (VARS) sind seit 2023 Wohnungen unter 25 Millionen VND/m² in Hanoi verschwunden und werden voraussichtlich auch nicht wieder auftauchen. Gleichzeitig dominiert das Luxussegment zunehmend den Immobilienmarkt. In den letzten neun Monaten lagen 80 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen in Hanoi bei einem Preis von 50 Millionen VND/m² oder mehr.
Bevor der Anteil bezahlbarer Wohnungen jedoch nahezu zum Erliegen kam, erreichte er 2018 noch 35 %, sank dann 2019 auf 20 % und 2020 auf nur noch 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an bezahlbaren Wohnungen in Hanoi weiter zurück und machte nur noch etwa 4 % des gesamten Angebots an zum Verkauf angebotenen Wohnungen aus.
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| Auch Wohnungen in den Außenbezirken von Hanoi kosten mindestens 30 Millionen VND/m². Foto: Thanh Vu |
Nach Ansicht von VARS gibt es drei Hauptgründe für diese Situation.
Erstens , weil Investoren und Immobilienentwickler selbst kein Interesse am Segment des bezahlbaren Wohnraums haben, da die Gewinnmargen im Vergleich zum Luxussegment geringer sind. Um bezahlbare Wohnungen zu bauen, müssen Unternehmen zahlreiche Kosten optimieren, von den Grundstückskosten über die Baukosten bis hin zum Betrieb.
„Bei einer Gewinnspanne von nur etwa 15 % wird der Bauträger Geld verlieren, wenn das Kapital 1-2 Jahre lang stagniert oder sich die Verkäufe 1-2 Jahre lang verzögern“, schlussfolgerten die Experten des Verbandes.
Zudem steigen die Grundstückskosten angesichts der zunehmenden Verknappung von Bauland in zentralen Lagen und damit einhergehend die Inputkosten der Unternehmen. Dies zwingt die Unternehmen, die Wohnungspreise zu erhöhen, um den Kapitalaufwand zu kompensieren.
Zweitens stellen die rechtlichen Verfahren im Zusammenhang mit Grundstücks- und Planungsfragen trotz zahlreicher staatlicher Maßnahmen zur Förderung des sozialen und bezahlbaren Wohnungsbaus weiterhin erhebliche Hürden dar. Das Genehmigungsverfahren ist kompliziert und langwierig, und die verfügbaren Bauflächen in Großstädten werden immer knapper, was Projektentwickler dazu veranlasst, Investitionen in diesem Segment sorgfältig abzuwägen.
Zudem wurden die Kreditförderprogramme für Käufer von Sozialwohnungen nicht einheitlich umgesetzt. Finanzielle Unterstützungspakete für Gering- und Mittelverdiener, wie beispielsweise Vorzugszinsen und Darlehensquellen, sind nach wie vor schwer zugänglich und mit komplizierten Verfahren verbunden.
Drittens ist mit einem Rückgang der Wohnungspreise in naher Zukunft nicht zu rechnen, da Luxusprojekte hohe Gewinnmargen erzielen und gleichzeitig eine gute Liquidität aufweisen. Bei einigen Projekten wurden bereits zum Verkaufsstart Verkaufsquoten von bis zu 99 % erreicht.
Dieser Trend wird dadurch verstärkt, dass die einkommensstarke Kundschaft mit der wirtschaftlichen Entwicklung stetig wächst. Zudem fließen dank neuer rechtlicher Rahmenbedingungen, die den Hauskauf erleichtern, auch Gelder von Ausländern und im Ausland lebenden Vietnamesen in den vietnamesischen Immobilienmarkt.
Doch selbst wenn diese Gruppe kaufkräftiger Kunden tendenziell wächst, reicht das Einkommen der meisten Hanoier weiterhin nur zum Leben. Laut dem jüngsten Bericht des Statistischen Zentralamts beträgt das durchschnittliche Pro-Kopf-Einkommen in Hanoi im Jahr 2023 lediglich 6.869 Millionen VND pro Monat. Angesichts der aktuellen Immobilienpreise ähnelt die Situation der Aussage des Abgeordneten Nguyen Cong Long (Delegation Dong Nai) aus der Nationalversammlung: „Beamte können sich jahrhundertelang kein Haus leisten.“
Um das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben, empfiehlt VARS, dass der Staat Maßnahmen erforschen und entwickeln sollte, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen, die bezahlbare Gewerbewohnungen entwickeln möchten, wie z. B. die Anwendung von Maßnahmen zur Befreiung von der Grundsteuer und der Körperschaftsteuer oder zur Erhöhung der Bebauungsdichte oder des Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Standards für Projekte im Bereich des bezahlbaren gewerblichen Wohnens.
„Der Staat sollte Kooperationsprojekte zwischen Regierung und Privatwirtschaft fördern, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Privatwirtschaft wird den Großteil des Bau- und Entwicklungsprozesses übernehmen, während der Staat Anreize in Form von Grundstücken und rechtlicher Unterstützung bietet“, sagte VARS.
Neben der Förderung des Angebots schlug der vietnamesische Immobilienmaklerverband auch vor, dass Verwaltungsgesellschaften einen Fonds zur Unterstützung der Entwicklung und Instandhaltung von Sozialwohnungen einrichten, Richtlinien zur Eindämmung von Immobilienspekulationen erlassen und ein Informationssystem sowie Marktdaten aufbauen sollten.
Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html
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