Avant le gel du marché, les maisons de ville, les villas et les maisons-boutiques étaient très recherchées par les investisseurs et faisaient l'objet de transactions extrêmement actives sur le marché secondaire. Cependant, récemment, en raison d'une forte baisse de la demande, les produits de ce segment suscitent moins d'intérêt de la part des investisseurs.
Selon VARS, les biens immobiliers d'une valeur supérieure à 20 milliards de VND, tels que les maisons de ville et les villas, ont vu leurs prix baisser jusqu'à 30 %, même si ces prix restent supérieurs aux prix de vente des promoteurs. De nombreux investisseurs acceptent ces baisses de prix afin de récupérer leur capital et d'investir dans d'autres types de biens, plus adaptés au marché actuel, ou encore de rembourser leurs prêts et ainsi alléger leur situation financière.
Cependant, selon de nombreux experts, bien que l'offre de ce type de biens immobiliers soit restée quasiment inchangée ces derniers temps, la liquidité ne s'est pas améliorée. Les biens dont le prix dépasse 10 milliards de VND sont très difficiles à vendre et suscitent très peu d'intérêt auprès des investisseurs.
Les villas et les maisons de ville constituaient autrefois un segment qui attirait de nombreux investisseurs.
D'après nos observations, certains biens immobiliers de cette gamme de prix sont en vente depuis le début de l'année, mais n'ont pas encore trouvé preneur. Même un investisseur, propriétaire de deux maisons-boutiques dans un projet immobilier côtier, a proposé de les vendre à un prix proche du prix d'achat initial du promoteur, mais en raison de divers facteurs liés au projet, tels que des problèmes juridiques et des exigences en matière de prêt, personne n'est intéressé.
Selon M. Dinh Hoai Phuong, propriétaire d'une agence immobilière à Hô Chi Minh-Ville : « Nos clients ont mis en vente cinq maisons-boutiques et plusieurs villas haut de gamme depuis fin 2022. Au cours des trois derniers mois, nous avons reçu quelques demandes de renseignements, mais elles n'en sont encore qu'à titre informatif. »
D'après M. Phuong, plusieurs raisons expliquent le manque d'enthousiasme des acheteurs pour ces produits haut de gamme : des remises insuffisantes, un faible potentiel d'appréciation et une absence de rentabilité à court terme. Investir dans l'immobilier comporte encore de nombreux risques, ce qui explique la réticence de nombreux investisseurs à se lancer dans l'acquisition de biens immobiliers de luxe. De plus, le prix de nombreux projets a considérablement augmenté après trois ou quatre transactions sur le marché secondaire.
Actuellement, la demande du marché provient principalement d'acheteurs ayant de réels besoins en logement. Ces derniers privilégient les produits abordables ou de milieu de gamme, dont les prix restent compétitifs. Par conséquent, pour que la liquidité du segment des maisons de ville et des villas se rétablisse, il faudra attendre début 2024, lorsque le marché redeviendra plus dynamique ou que les taux d'intérêt hypothécaires baisseront à un niveau suffisamment attractif pour les investisseurs.
Le fait que les flux de trésorerie ne soient pas encore revenus sur le marché immobilier est également un problème qui explique pourquoi le segment des villas de luxe ne reçoit pas beaucoup d'attention.
D'après une étude récente de Batdongsan.com.vn, les personnes à revenus faibles ou moyens estiment qu'un taux d'intérêt inférieur à 8 % serait raisonnable pour gérer leurs finances et anticipent une baisse des taux d'intérêt à ce niveau en 2024. Cependant, selon les experts, les taux d'intérêt bancaires devraient diminuer au second semestre 2023, mais cette baisse pourrait être moins importante que prévu par les acheteurs.
Selon M. Vo Huynh Tuan Kiet, directeur du marché immobilier chez CBRE Vietnam, la baisse des taux d'intérêt sur le marché nécessite non seulement une réduction du taux directeur, mais aussi une forte liquidité en dongs vietnamiens. La réduction des taux d'intérêt sur les prêts dépend toujours de la proactivité des banques commerciales. Pour qu'une baisse des taux d'intérêt sur les dépôts ait un impact sur les taux d'intérêt sur les prêts, un certain délai est nécessaire ; il peut s'écouler de quatre à six mois entre la baisse des taux d'intérêt sur les dépôts et la réaction des taux d'intérêt sur les prêts.
Actuellement, malgré une baisse des taux d'intérêt variables, les taux fixes pratiqués par de nombreuses banques commerciales se situent encore entre 13,5 % et 14 %, et certaines banques proposent même des taux atteignant 15 %. D'ici la fin de l'année, même si les taux d'intérêt des prêts immobiliers diminuent, les taux les plus bas devraient se situer entre 12 % et 13,5 %.
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