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| Le secteur immobilier est toujours confronté à de nombreuses difficultés, mais pourrait se redresser au cours du second semestre 2024. (Source : Banque d'État du Vietnam) |
Le marché immobilier devrait se redresser au cours du second semestre 2024.
L'un des indicateurs laissant présager une reprise du secteur immobilier est que la baisse des taux d'intérêt sur les prêts sera le principal moteur de la relance de l'ensemble du secteur. Si les taux d'intérêt sur les dépôts ont été ajustés depuis le premier trimestre 2023, l'évolution des taux d'intérêt sur les prêts accuse un certain décalage.
Selon le rapport de WiGroup sur les résultats du deuxième trimestre 2023, le secteur immobilier est toujours confronté à de nombreuses difficultés, mais pourrait se redresser au cours du second semestre 2024.
Plus précisément, la croissance du bénéfice net après impôt (BNAI) au deuxième trimestre 2023 pour l'ensemble du secteur de l'immobilier résidentiel (hors Vinhomes) a enregistré un recul d'environ 46 % par rapport à la même période de l'année précédente. Bien que la valeur absolue ait augmenté par rapport au premier trimestre 2023, aucun catalyseur majeur n'est venu relancer la rentabilité globale du secteur après son point bas.
Une analyse plus approfondie de la croissance de 20 entreprises (représentant 90 % de la capitalisation boursière totale du secteur) révèle que seules 5 sociétés immobilières ont enregistré une croissance positive au deuxième trimestre.
Toutefois, cela s'explique par deux raisons principales : soit une augmentation soudaine des bénéfices provenant d'autres sources non liées à l'activité principale, soit une forte croissance due à de faibles marges bénéficiaires au cours de la même période.
D'autres grandes entreprises du secteur ont également enregistré des baisses de bénéfices de plus de 20 % sur un an, reflétant les difficultés générales du marché immobilier.
La valeur des stocks dans l'ensemble du secteur a diminué par rapport au premier trimestre 2023. Le durcissement des cadres juridiques et la restriction des flux de crédit sur le marché immobilier sont les deux principales raisons pour lesquelles les entreprises rencontrent des difficultés à mettre en œuvre leurs projets.
Du côté de la demande, les perspectives ne sont guère plus prometteuses, avec une baisse de 66 % du nombre total de transactions immobilières au deuxième trimestre 2023 par rapport à la même période de l'année précédente et de 9 % par rapport au trimestre précédent.
Selon WiGroup, pour assurer leur pérennité, les gestionnaires immobiliers doivent mettre en œuvre une stratégie défensive en réduisant leur endettement à un niveau acceptable, en diminuant leurs charges d'intérêts et en évitant l'insolvabilité, alors même que les ventes ralentissent sensiblement. À la fin du deuxième trimestre 2023, le ratio d'endettement total du secteur s'établissait à 0,48.
Les charges d'intérêts totales pour la période ont atteint 2 030 milliards de VND, soit une légère hausse par rapport au premier trimestre, reflétant le maintien de taux d'intérêt élevés qui ne montrent aucun signe de ralentissement. La solvabilité des entreprises du secteur, mesurée par le ratio EBIT/charges d'intérêts, a diminué par rapport au premier trimestre 2023.
L'un des indicateurs laissant présager une reprise du secteur immobilier est que la baisse des taux d'intérêt sur les prêts sera le principal moteur de la relance de l'ensemble du secteur. Si les taux d'intérêt sur les dépôts ont été ajustés depuis le premier trimestre 2023, l'évolution des taux d'intérêt sur les prêts accuse un certain décalage.
Par ailleurs, la levée des obstacles juridiques contribue à dynamiser l'offre immobilière. Le logement social pourrait jouer un rôle de catalyseur pour le secteur de l'immobilier résidentiel, car il bénéficie de nombreuses politiques publiques incitatives.
« En conséquence, la reprise du marché immobilier en général et du secteur de l'immobilier résidentiel en particulier devrait intervenir vers le second semestre 2024, lorsque les politiques de soutien commenceront à porter leurs fruits », a estimé WiGroup.
Approbation de la politique d'investissement pour le projet de zone résidentielle Ho Son 3.
Le vice-président du Comité populaire de la province de Lang Son , Luong Trong Quynh, vient de publier la décision n° 1282/QD-UBND approuvant la politique d'investissement pour le projet de zone résidentielle Ho Son 3 dans le district de Huu Lung, par le biais d'un processus d'appel d'offres pour sélectionner un investisseur.
Selon la décision, le périmètre du projet de zone résidentielle Ho Son 3 comprend : la limite nord et nord-est bordée par la route provinciale DT.242 et la route d'accès à l'autoroute Hanoi - Lang Son ; la limite sud bordée par l'autoroute Hanoi - Lang Son ; la limite est bordée par les terrains résidentiels existants dans la commune de Ho Son et le Comité populaire de la commune de Ho Son ; et la limite ouest et sud-ouest bordée par la rivière Thuong.
Ce projet vise à créer un quartier résidentiel doté d'une infrastructure technique moderne et performante, conformément au plan approuvé. Il permettra d'exploiter pleinement les ressources foncières existantes, de répondre aux besoins de tous ceux qui recherchent un logement et de contribuer positivement au programme de développement du logement du district de Huu Lung en particulier et de la province de Lang Son en général.
Le projet résidentiel Ho Son 3 représente un investissement total de 1 379 milliards de VND (hors indemnisations, aides et coûts de relogement) sur un terrain de 400 000 m² (40 hectares). Il comprend les composantes suivantes : des immeubles d’habitation d’une superficie de 4 656 m², des maisons mitoyennes de faible hauteur sur un terrain de 111 392 m² (1 102 parcelles), des villas de faible hauteur sur un terrain de 20 510,7 m² (131 parcelles), des logements de relogement sur un terrain de 8 216 m² (84 parcelles), ainsi que d’autres équipements tels que des infrastructures techniques, des commerces et des services. La population prévue est de 7 000 habitants.
La période d'exploitation du projet est de 50 ans à compter de la date à laquelle l'investisseur se voit accorder l'attribution ou le bail du terrain, le calendrier de mise en œuvre du projet ne dépassant pas 48 mois.
Thai Nguyen : Recouvrement agressif des créances liées aux redevances d'utilisation des terres et aux frais de location de terres.
Le président du Comité populaire de la province de Thai Nguyen vient de demander aux chefs de départements, d'agences et aux présidents des Comités populaires des districts et des villes de mettre en œuvre de toute urgence et avec détermination un certain nombre de tâches afin de poursuivre la mise en œuvre globale des solutions visant à accélérer le recouvrement des créances liées aux redevances d'utilisation des terres et aux redevances de location de terres dans la province, en s'efforçant d'obtenir les meilleurs résultats possibles en matière de recettes budgétaires de l'État.
En 2023, le Conseil populaire provincial de Thai Nguyen s'est fixé pour objectif de collecter 20 000 milliards de VND de recettes budgétaires, dont 4 800 milliards de VND provenant des taxes foncières et 700 milliards de VND des redevances de location de terrains. Au 31 juillet, les recettes issues des taxes foncières dans la province de Thai Nguyen n'atteignaient que 734,778 milliards de VND, soit 15,3 % de l'objectif provincial, tandis que celles issues des redevances de location de terrains s'élevaient à 296,086 milliards de VND, soit 42,3 % de l'objectif provincial.
Selon l'annonce des autorités fiscales, les taxes foncières impayées s'élèvent à 681,24 milliards de VND et les taxes de location foncière impayées à 94,865 milliards de VND pour 14 projets de développement résidentiel et urbain.
Plusieurs raisons expliquent la faible perception des taxes foncières pour les projets dans la province de Thai Nguyen, notamment la faiblesse du marché immobilier au cours de l'année écoulée, qui a entraîné un faible taux de transactions ; la dépendance de nombreuses entreprises aux prêts et à la mobilisation de capitaux, alors que les taux d'intérêt restent élevés et l'accès au capital difficile. Par ailleurs, certains contribuables n'ont pas respecté la législation et la réglementation fiscales.
Selon le plan du département des impôts de la province de Thai Nguyen, les projets ayant des frais d'utilisation des terrains impayés doivent s'acquitter de leurs obligations envers le budget de l'État au plus tard fin septembre 2023.
Dans le document n° 4151/UBND-KT daté du 18 août, le président du Comité populaire de la province de Thai Nguyen a chargé le Département provincial des impôts de : mettre en œuvre des mesures de recouvrement de créances appropriées pour chaque cas de dette fiscale conformément à la réglementation ; en particulier en appliquant immédiatement des mesures visant à inciter, à faire appliquer et à divulguer publiquement les informations prescrites par la loi sur l'administration fiscale et ses directives d'application pour les contribuables ayant des dettes fiscales importantes, persistantes et anciennes afin de recouvrer les impôts dus dans le budget de l'État.
Ordonner aux unités subordonnées d'inspecter et de suivre de près l'avancement du traitement des créances liées aux redevances d'utilisation des terres et aux redevances de location de terres dans la province ; établir des rapports mensuels périodiques sur l'évaluation de la situation concernant le traitement des créances liées aux redevances d'utilisation des terres et aux redevances de location de terres dans la province, en résumant les difficultés et les obstacles rencontrés lors de la mise en œuvre, et en faisant rapport et en conseillant le Comité populaire provincial pour examen et orientation conformément à la réglementation.
Comités populaires de districts et de villes : prenez l’initiative et coordonnez-vous avec le service provincial des impôts afin de contacter directement les entreprises redevables de taxes foncières et de redevances de location de terrains dans vos zones et de les inciter rapidement à verser ces sommes au budget de l’État. Élaborez des programmes et assignez des tâches spécifiques aux services et unités relevant de votre compétence afin qu’ils travaillent en étroite collaboration avec le sous-service régional des impôts pour se concentrer sur le recouvrement et le règlement définitif des créances foncières impayées.
Selon le président du Comité populaire de la province de Thai Nguyen : si le soumissionnaire retenu ne paie pas ou ne paie qu’un montant insuffisant du prix d’adjudication des droits d’utilisation des terres dans les 120 jours suivant la date de la décision reconnaissant les résultats de l’adjudication, le Comité populaire compétent annulera la décision reconnaissant les résultats de l’adjudication des droits d’utilisation des terres conformément à l’article 3, paragraphe 2, du décret gouvernemental n° 10/2023/ND-CP du 3 avril 2023.
À Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, les prix des logements sont 18 à 32 fois supérieurs aux revenus.
Savills vient de publier des chiffres relatifs à l'accessibilité au logement pour les habitants de Hanoï et d'Hô Chi Minh-Ville.
Dans ce rapport, l'unité cite l'Indice d'accessibilité au logement Asie-Pacifique 2023 de l'Urban Land Institute (ULI), qui montre que Hô Chi Minh-Ville et Hanoï sont deux villes où les prix du logement sont dans la moyenne régionale. Cependant, il existe un écart important entre ces prix et les revenus des ménages.
Plus précisément, à Ho Chi Minh-Ville, le prix moyen d'une maison est de 296 000 $ (plus de 7 milliards de VND) avec un revenu moyen des ménages de 9 120 $ par an (environ 220 millions de VND).
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| Les politiques de soutien gouvernementales sont essentielles pour garantir l'accès à un logement abordable pour tous. (Source : Capture d'écran/DT) |
D'après les auteurs du rapport, le ratio entre les revenus et le prix des logements à Hô Chi Minh-Ville est actuellement de 32,5. Il s'agit du deuxième ratio le plus élevé de la région, après Shenzhen (35), et même supérieur à celui de Pékin (29,3), Shanghai (24,1) et Hong Kong (26,5).
Parallèlement, cet indice à Hanoï est de 18,3 fois avec un revenu annuel moyen des ménages de 9 967 USD (environ 240 millions de VND) ; supérieur à celui de Séoul (17,3 fois), de Tokyo (16,1 fois) et du logement commercial de Singapour (13,7 fois).
Sur le marché locatif, le loyer mensuel moyen d'un appartement à Hô Chi Minh-Ville est de 592 dollars, soit environ 14 millions de dongs. Ce marché convient principalement aux jeunes actifs à hauts revenus ou aux étrangers travaillant au Vietnam.
Dans son analyse de l'accessibilité au logement pour les habitants d'Hô-Chi-Minh-Ville, Mme Giang Huynh, directrice adjointe et responsable de la recherche et du développement chez S22M Savills Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que la majorité des gens ne peuvent se permettre que des logements abordables, ou des appartements à prix réduit.
D'après Mme Giang, l'offre d'appartements abordables, dont le prix se situe entre 2 et 4 milliards de VND, est actuellement faible. Auparavant, ce segment de marché représentait environ 60 % de l'offre ; en 2023, il n'en représentait plus que 25 %. Cette situation limite les possibilités d'accès à la propriété.
Mme Giang a soutenu que les politiques de soutien gouvernementales sont essentielles pour garantir l'accès à un logement abordable. L'expérience concrète de nombreux pays a démontré l'impact positif des solutions de logement sur le développement socio-économique.
« L’examen par le gouvernement de taxes visant à freiner les achats spéculatifs et à accroître la disponibilité de terrains pour le développement de logements abordables témoigne de son engagement à promouvoir un marché du logement stable et durable, ce qui profitera aux acheteurs », a déclaré Mme Huynh.
De plus, elle a fait valoir que le développement du logement social est une priorité car il contribue à résoudre les problèmes de logement des personnes à faible revenu, stimule dans une certaine mesure le développement socio-économique, accélère la décentralisation de la population, étend les zones urbaines vers la banlieue et accroît la durabilité de l'aménagement urbain.
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