Attentes liées à la nouvelle réglementation

Plus précisément, la loi consacre un chapitre (chapitre V) à fournir des réglementations détaillées sur la rénovation et la reconstruction des immeubles d'appartements.

De nombreux obstacles à la mise en œuvre.

Depuis plus de vingt ans, la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation anciens et des logements collectifs constituent une priorité pour les pouvoirs publics à tous les niveaux, du central au local. Cependant, leur mise en œuvre n'a pas permis d'obtenir les résultats escomptés : des milliers de ménages vivent toujours dans des bâtiments vétustes et insalubres, et les risques pour la sécurité des personnes et des biens demeurent constants.

L'ancien complexe d'appartements C8 Giang Vo. Photo : Thanh Hai

Selon les statistiques du ministère de la Construction , on compte actuellement plus de 2 500 immeubles d'appartements anciens et complexes de logements collectifs à travers le pays, Hanoï en comptant le plus grand nombre avec 1 579, suivie de Hô Chi Minh-Ville.

Il s'agit d'un produit typique de l'ère de l'économie planifiée, construit principalement entre les années 1960 et 1990, époque où les techniques de construction n'avaient pas encore connu les avancées actuelles. De ce fait, la structure principale de ces bâtiments est constituée de murs porteurs en briques, dont la durée de vie maximale est de 50 à 70 ans.

Au fil du temps, de nombreux bâtiments se sont considérablement détériorés en raison d'une utilisation prolongée. De plus, le besoin d'espace supplémentaire a conduit les résidents à agrandir leurs logements de manière anarchique, accentuant ainsi la pression sur la structure déjà fragile des bâtiments. Malgré cette situation, de nombreuses familles sont contraintes de continuer à y vivre en raison de difficultés financières, jouant ainsi avec leur vie. Parallèlement, la rénovation et la reconstruction de ces vieux immeubles et ensembles de logements collectifs progressent à un rythme extrêmement lent.

Rien qu'à Hanoï , sur 1 579 immeubles d'appartements anciens et complexes de logements collectifs (dont 1 273 bâtiments dans 76 complexes et 306 immeubles d'appartements anciens indépendants), des dizaines sont dans un état critique.

En particulier, il existe 6 zones dangereuses classées au niveau D (le niveau le plus dangereux) qui doivent être démolies et reconstruites, telles que le bâtiment C8 dans le complexe résidentiel de Giang Vo, le G6A dans le complexe résidentiel de Thanh Cong, le bâtiment A dans le complexe résidentiel de Ngoc Khanh et le complexe résidentiel du ministère de la Justice ...

Cependant, selon les données communiquées par le département de la construction de Hanoï, la rénovation et la reconstruction des anciens immeubles d'appartements n'avaient atteint que 1,14 % du plan à la fin de 2023, avec 19 zones en cours de rénovation et de reconstruction.

Il convient de noter que, bien que la ville ait approuvé la sélection des investisseurs pour de nombreux projets de logements tels que : le projet de logements Nghia Do A & B (district de Cau Giay) ; le complexe d'appartements Nguyen Cong Tru (district de Hai Ba Trung) ; le complexe d'appartements X1-26 Lieu Giai (district de Dong Da) ; le complexe d'appartements du Service des transports ferroviaires (district de Hoang Mai) ; l'immeuble d'appartements n° 148-150 Son Tay (district de Ba Dinh) ; le complexe d'appartements des Archives du film du Vietnam au 22 rue Lieu Giai (district de Dong Da) ; l'immeuble d'appartements n° 23 Hang Bai (district de Hoan Kiem)... ces projets sont restés bloqués pendant de nombreuses années en raison d'obstacles liés à la réglementation de la loi sur le logement de 2014 et à certains décrets d'application.

« L’un des principaux obstacles dans le cadre juridique est le décret 101/2015/ND-CP (guidant la mise en œuvre de la loi sur le logement de 2014), qui autorise les particuliers et les entreprises à négocier des indemnisations, le dégagement des terrains et le relogement ; le décret ne précise pas non plus le coefficient d’indemnisation (coefficient K)... ce qui a conduit les deux parties à ne pas trouver de terrain d’entente, rendant impossible la rénovation et la reconstruction des anciens immeubles d’appartements et des logements collectifs conformément au plan et aux objectifs », a déclaré Mac Dinh Minh, directeur adjoint du département de la construction de Hanoï.

De nouvelles réglementations « lèvent » les goulots d'étranglement.

En réponse aux défis susmentionnés, la loi sur le logement de 2023, tout en héritant et en s'appuyant sur les aspects positifs de la loi sur le logement de 2014, a modifié et complété de nombreuses dispositions importantes pour s'adapter aux conditions actuelles, tout en s'attaquant aux difficultés et aux lacunes, créant ainsi une avancée majeure pour la rénovation et la reconstruction des anciens immeubles d'appartements et des logements collectifs dans la période à venir.

L'une des principales nouveautés de la loi sur le logement de 2023 concerne le seuil de consentement public. Auparavant, l'accord unanime des copropriétaires d'un immeuble était requis. Désormais, selon la nouvelle loi, la démolition est autorisée si au moins 70 % des copropriétaires ayant participé à la consultation publique y consentent et si 75 % d'entre eux donnent leur accord.

De plus, la loi de 2014 sur le logement ne contient pas de dispositions spécifiques concernant le coefficient K pour le calcul des prix d'indemnisation foncière, les prix de location des logements après reconstruction, la valeur des appartements déterminée après conversion de la zone et la valeur des logements pour la réinstallation en cas de réinstallation à un autre endroit.

En conséquence, le coefficient K sera appliqué de manière flexible par les collectivités locales en fonction de la localisation et de la valeur des parcelles où se trouvent les anciens immeubles d'habitation et les logements collectifs. Le coefficient K sera calculé et ajusté pour être de 1 à 2 fois supérieur.

« Le point saillant de la nouvelle loi est le règlement sur le « regroupement des anciens immeubles d'habitation », selon lequel les bâtiments individuels et indépendants seront regroupés et la hauteur des nouvelles constructions sera augmentée afin de faire place aux infrastructures publiques (espaces verts, parcs, aires de jeux...). »

« Cela facilitera la tâche des autorités locales et encouragera les entreprises à participer plus activement à la rénovation et à la reconstruction des anciens immeubles d'appartements et des logements collectifs ; les résidents seront également satisfaits car ils n'auront pas à quitter leur lieu de vie habituel ni à être relogés dans des zones de relogement dépourvues d'infrastructures et de commodités… », a observé Tran Tuan Anh, expert en urbanisme et architecte diplômé.

Il convient de noter que les dispositions relatives à la rénovation et à la reconstruction des immeubles d'habitation anciens et des logements collectifs, prévues par la loi sur le logement de 2023, favorisent davantage la décentralisation et la délégation de pouvoirs aux comités populaires provinciaux. Ces derniers sont chargés d'assigner des tâches spécifiques à leurs agences spécialisées subordonnées, notamment : l'élaboration de plans d'indemnisation et de relogement ; la décision et l'approbation des politiques d'investissement et des investisseurs ; la planification des relogements, des expulsions et des démolitions d'immeubles d'habitation ; et l'allocation des budgets de relogement.

En outre, la loi ajoute une disposition obligeant les propriétaires à contribuer financièrement à la reconstruction des immeubles d'habitation construits après 1994 afin d'assurer la faisabilité et un équilibre des intérêts entre les propriétaires, l'État et les investisseurs, répondant ainsi aux exigences de la rénovation urbaine.

 

Nous saluons tout particulièrement les nouvelles dispositions de la loi sur le logement de 2023 relatives à la rénovation des immeubles d'habitation anciens et des logements collectifs. Plus pratiques, plus précises et plus claires que les dispositions en vigueur, ces dispositions garantissent un équilibre des intérêts entre l'État, les citoyens et les entreprises. Elles contribueront à accélérer la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation anciens et des logements collectifs, et permettront de créer un paysage urbain plus moderne, répondant aux impératifs d'intégration et de développement.

Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier

Source : https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html