attentes liées à la nouvelle réglementation

En particulier, la loi comporte un chapitre distinct (chapitre V) qui réglemente en détail la rénovation et la reconstruction des immeubles d’habitation.

De nombreux problèmes de mise en œuvre

Ces vingt dernières années, la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation anciens et des logements collectifs ont toujours constitué une priorité pour les autorités à tous les niveaux, du central au local. Cependant, les résultats escomptés n'ont pas été au rendez-vous : des milliers de ménages continuent de vivre dans des logements insalubres et dangereux, exposés à des risques constants pour leur sécurité et leurs biens.

Ancien complexe d'appartements C8 Giang Vo. Photo de : Thanh Hai

Selon les statistiques du ministère de la Construction , il existe actuellement plus de 2 500 immeubles d'appartements et maisons collectives anciens dans tout le pays, dont Hanoï en compte le plus grand nombre avec 1 579, suivie de Hô Chi Minh-Ville.

Il s'agit d'un produit typique de la période des subventions, construit entre 1960 et 1990, une époque où les techniques de construction n'avaient pas encore connu les avancées majeures d'aujourd'hui ; la structure principale de ces maisons est donc constituée de murs porteurs en briques, avec une durée de vie maximale de 50 à 70 ans.

Après une longue période d'exploitation et d'utilisation, de nombreux bâtiments se sont gravement dégradés. De plus, par besoin d'agrandir leur espace de vie, les habitants ont procédé à des agrandissements intempestifs, augmentant considérablement la pression sur la structure porteuse, devenue dangereuse. Malgré cette situation, et compte tenu des difficultés financières, de nombreuses familles se résignent à continuer d'y vivre, s'en remettant au destin. Parallèlement, la rénovation et la reconstruction de ces immeubles et logements collectifs anciens progressent à un rythme extrêmement lent.

Rien qu'à Hanoï , sur 1 579 immeubles d'appartements anciens et maisons collectives (dont 1 273 maisons dans 76 quartiers et 306 immeubles d'appartements anciens, indépendants et individuels), des dizaines de bâtiments sont dans un état critique.

En particulier, il existe 6 zones dangereuses de niveau D (le niveau le plus dangereux) qui doivent être démolies pour être reconstruites, telles que le bâtiment C8 du complexe de logements sociaux de Giang Vo, le bâtiment G6A du complexe de logements sociaux de Thanh Cong, le bâtiment A du complexe de logements sociaux de Ngoc Khanh, le complexe de logements sociaux du ministère de la Justice ...

Mais selon les données communiquées par le département de la construction de Hanoï, la rénovation et la reconstruction des anciens immeubles d'habitation n'ont atteint que 1,14 % du plan prévu fin 2023, avec 19 zones rénovées et reconstruites.

Il convient de noter que, bien que la Ville ait décidé d'approuver la sélection d'investisseurs dans de nombreux projets de logements, tels que : le projet de maisons Nghia Do A et B (district de Cau Giay) ; le complexe de logements collectifs Nguyen Cong Tru (district de Hai Ba Trung) ; le complexe de logements collectifs X1-26 Lieu Giai (district de Dong Da) ; le complexe de logements collectifs du Service des transports ferroviaires (district de Hoang Mai) ; l'immeuble d'appartements n° 148-150 Son Tay (district de Ba Dinh) ; le complexe de logements collectifs de l'Institut vietnamien de documentation cinématographique, 22 rue Lieu Giai (district de Dong Da) ; l'immeuble d'appartements n° 23 Hang Bai (district de Hoan Kiem)..., ces projets sont au point mort depuis de nombreuses années et ne peuvent être mis en œuvre en raison de problèmes liés à la réglementation de la loi sur le logement de 2014 et à plusieurs décrets régissant son application.

« L’un des plus gros problèmes du système juridique est le décret 101/2015/ND-CP (qui encadre la mise en œuvre de la loi sur le logement de 2014), lequel autorise les particuliers et les entreprises à négocier entre eux les indemnisations, la démolition des sites et le relogement ; or, ce décret ne stipule pas précisément le coefficient d’indemnisation (coefficient K)... ce qui a empêché les deux parties de trouver un terrain d’entente et a rendu impossible la mise en œuvre de la rénovation et de la reconstruction des anciens appartements et logements collectifs conformément au plan et aux objectifs fixés », a déclaré Mac Dinh Minh, directeur adjoint du département de la construction de Hanoï.

De nouvelles réglementations « clarifient » les embouteillages

Face aux difficultés susmentionnées, la loi sur le logement de 2023, outre l'héritage et la promotion des points positifs de la loi sur le logement de 2014, a modifié et complété de nombreux contenus importants, adaptés aux conditions pratiques, tout en éliminant les difficultés et les insuffisances afin de créer des avancées pour la rénovation et la reconstruction des anciens appartements et des logements collectifs dans les années à venir.

L'une des nouveautés les plus notables de la loi sur le logement de 2023 concerne la réglementation relative au taux de consensus populaire. Alors qu'auparavant, un consensus unanime des propriétaires était requis, la nouvelle loi exige désormais qu'au moins 70 % des propriétaires ayant participé à la consultation publique et 75 % d'entre eux soient d'accord pour autoriser la démolition du projet.

De plus, la loi sur le logement de 2014 ne contient pas de réglementations spécifiques sur le coefficient K pour calculer le prix du terrain de compensation, le prix de location du logement après l'investissement de reconstruction, la valeur de l'appartement déterminée après la conversion de la zone et la valeur du logement pour la réinstallation en cas de réinstallation à un autre endroit.

En conséquence, le coefficient K sera appliqué de manière flexible par les collectivités locales en fonction de la localisation et de la valeur des parcelles où se trouvent les anciens immeubles d'habitation et les logements collectifs. Le coefficient K sera calculé et ajusté pour être de 1 à 2 fois supérieur.

« Le point saillant de la nouvelle loi est le règlement relatif au plan de « regroupement des anciens immeubles d’habitation », selon lequel les maisons individuelles et indépendantes seront regroupées et la hauteur des nouvelles constructions sera augmentée afin de réserver de l’espace aux infrastructures publiques (arbres, campus, aire de jeux...). »

Cela permettra aux autorités locales d'être plus favorables et aux entreprises d'être plus actives dans la rénovation et la reconstruction des vieux appartements et des maisons collectives ; les gens seront également satisfaits car ils n'auront pas à changer de lieu de résidence familier ni à être relogés dans des zones de relogement dépourvues d'infrastructures et de services... » - a déclaré Tran Tuan Anh, maître architecte et expert en urbanisme.

Il convient de noter que les dispositions relatives à la rénovation et à la reconstruction des immeubles d'habitation anciens et des logements collectifs, énoncées dans la loi sur le logement de 2023, favorisent également la décentralisation et autorisent le Comité populaire provincial à confier des missions spécifiques à des organismes spécialisés relevant de sa compétence : élaboration de plans d'indemnisation et de relogement ; décision et approbation des politiques d'investissement et des investisseurs ; planification des relogements, des expulsions et des démolitions d'immeubles ; et allocation des ressources budgétaires pour le relogement.

En outre, la loi ajoute une disposition obligeant les propriétaires à contribuer financièrement à la reconstruction des immeubles d'appartements construits après 1994 afin d'assurer la faisabilité et l'harmonie entre les intérêts des propriétaires, de l'État et des investisseurs, et de répondre aux exigences d'embellissement urbain.

 

Nous saluons tout particulièrement les nouvelles dispositions de la loi sur le logement de 2023 relatives à la rénovation des immeubles anciens et des logements collectifs. Plus pratiques, plus détaillées et plus claires que les textes de loi actuels, ces dispositions visent à garantir la convergence des intérêts de l'État, des citoyens et des entreprises. Elles contribuent ainsi à accélérer la rénovation et la reconstruction des immeubles anciens et des logements collectifs, et à créer un paysage urbain plus spacieux, répondant aux besoins d'intégration et de développement.

Le vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, le Dr Nguyen Van Dinh

Source : https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html