ハノイの不動産：都心部は魅力に欠けるが、東の両極は活気に満ちている

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首都の拡張

2008年はハノイにとって新たな発展のステップとなった年であり、首都ハノイは合併により総面積が3,300km2を超え、以前の3.6倍の規模となり、世界最大の17都市の1つとなった。

政府は2011年、2050年までのビジョンを掲げた2030年までの首都建設マスタープランを承認し、ハノイを同期したインフラと技術システム、高い競争力、調和のとれた文化の発展を備えた持続可能な都市にするという目標を設定した。

この計画によれば、首都は中心都市圏、5つの衛星都市、生態都市、町を含む都市クラスターモデルに従って発展することになる。

この都市クラスターは、環状道路交通システムと放射状の軸によって結ばれ、地域および国の交通網と連携しています。中心市街地は、緑地によって衛星都市や市街地から隔てられており、市の自然面積の70%を占めています。

計画図では、各エリアの発展は多くの要因によって大きく異なります。それ以来、ハノイ市場は製品と市場規模において大きな変化を記録してきました。

特に、計画的に整備された大都市、同期したサービスおよびインフラシステムを備えた首都の西と東の二極の力強い発展が目立っています。

東洋と西洋の違い

ハノイが拡大するとすぐに、西部地域ではより早い動きがあったため、既存の都市の姿は明らかでした。

さらに、多くの省庁、支局、企業も西部に移転し、数千もの国内外の大小さまざまな企業が集まる場所が生まれました。そこから、この地域への定住を目的とした移住の波が生まれました。

この地域では、トーフー - レヴァンルオン、環状道路2号線、環状道路3号線、そして計画中の環状道路3号線、5号線、環状道路4号線、あるいはタンロン通りの開発と、都市鉄道プロジェクト2A号線と3号線が、不動産プロジェクトの開発に弾みをつけています。

サヴィルズ・ハノイの調査・コンサルティング部門のシニアディレクター、ド・トゥー・ハン氏は次のように語った。「バク・トゥー・リエム、ナム・トゥー・リエム、カウ・ザイ地区だけを数えると、西部地域は2011年から現在まで供給市場シェアで常に約30％を占め、市場をリードしてきました。」

ここは首都圏最大のオフィス供給エリアでもあり、市場シェアは50%、面積は873,700平方メートルに相当します。

ハン氏の評価によれば、この地域は近い将来もハノイの開発の中心であり、人口や交通量への圧力を軽減するために、交通インフラと景観を大幅に改善し、品質に重点を置くことになるだろう。

一方、同期インフラストラクチャは同時に、市の東部へのさらなる開発方向を開きます。

2030年までの首都交通計画によると、2050年までのビジョンとして、ハノイは、ビントゥイ2橋、チャンフンダオ橋、トゥーリエン橋、ニュータンロン橋、トゥオンカット橋、ホンハー9橋など、いくつかのプロジェクトで紅河にさらに10本の大型橋を建設する予定です。

さらに、環状2号線の延伸や環状4号線の計画などのインフラプロジェクトの完成により、ハノイから他の地域への移動時間が短縮され、近隣地域のニーズに対する東部の魅力が高まります。

さらに、2020年から2030年の間に人口を約215,000人削減する必要性を特定することを目標に、2021年に歴史的都心部計画が開始されました。

全体として、6 つの歴史的な都心部の都市ゾーニング計画は 2,700 ヘクタールを超える研究規模を誇り、主な要件は人口抑制であり、120 万人 (2009 年) から推定 672,000 人に削減するとともに、社会基盤システムと技術基盤システムを改善することです。

ハン氏の評価によると、住宅プロジェクトは歴史的な都心部からの移住によって恩恵を受けるだろう。特に、旧市街の元住民の中には、良好なインフラ整備と交通の利便性を理由に、東部地域の近隣の主要地区に移住した人もいる。

東部地域（ロンビエン区やジャラム区を含む）では、土地資金が大きく、大規模な投資家の存在とともにインフラ整備も活発に進められています。

市場全体の供給量に対する東部のアパート供給量の割合は、2011 年の非常に低いレベルから 2023 年上半期には 12% に増加しました。

また、この地域は近年、低層住宅供給の伸びが最も著しい地域でもあり、ハノイの供給市場シェアは2014年の8％から2023年上半期には15％に増加する見込みです。

住宅製品のプライマリー価格も両地域で異なります。サヴィルズによると、西部では2023年上半期のマンションのプライマリー価格の平均は5,800万ドン/㎡に達しました。

一方、東部の主要アパートメントの平均価格は1平方メートルあたり約4,800万ドンです。

低層物件の場合、2023年の最初の6か月間の主要価格は、西部で1平方メートルあたり1億5,700万～2億2,500万VND、東部で1平方メートルあたり1億5,800万～1億6,800万VNDです。

Do Thu Hangさんによると、2つの地域の価格差は、東部地域が後から、しかしかなり急速に形成され発展したためであり、そのため西部地域との価格差がまだ残っているとのこと。

ハン氏は見通しについて、今後は西部と東部地域の新規供給がマンション市場シェアの40％を占める一方、他の地域に比べて土地資金が限られているため、低層カテゴリーの割合は大きくないと述べた。

さらに、これらの地域、そしてハノイ全体における不動産商品の充実がさらに進むでしょう。特にマンションプロジェクトにおいては、内部設備に重点が置かれるでしょう。

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