土地の分割と売却の禁止: より健全な不動産市場。

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改正不動産業法は2024年8月1日に施行される予定です。これにより、現行法より81市町村多い105市町村において、土地の分譲・売買が禁止されます。現在の不動産市場の困難な状況を考えると、これらの新たな規制は状況を悪化させるでしょうか？

品不足や価格上昇のリスク。

建設省住宅不動産市場管理局長のグエン・ホアン・ハイ氏によると、土地は常に需要が高く、不動産取引件数全体の中でも最も取引件数が多い分野です。2024年第1四半期には、全国で97,659件の土地取引が成立し、これはマンションや戸建て住宅の取引件数の約3倍に相当します。実際、過去15年間、不動産市場は地価高騰により幾度となく変動を経験してきました。

ダン・フン・ヴォー教授は、2013年土地法の不明確な規定が、土地の分割・売買が悪用され、地価高騰が継続的に引き起こされている原因だと考えている。地価高騰のピークは2020年から2022年にかけてであり、中央レベルから地方レベルまで様々な計画が発表され、都市交通インフラへの多額の投資が行われ、さらに土地仲介業者による地価つり上げの手口が重なった。

政府および関係省庁による断固たる対策のおかげで、不動産市場への熱狂は2022年末までに沈静化しました。しかし、その後市場は再び極端な状況に陥り、多くの地域で過去2年間、土地区画セグメントの取引がほぼ完全に停止しました。建設省の統計によると、2024年第1四半期のプロジェクトにおける不動産在庫は約23,029戸で、その大半はプロジェクトの個別住宅および土地区画セグメント、具体的には10,855区画に上りました。

建設省は現在、放棄された土地の分譲・売却プロジェクトの件数に関する具体的なデータを持っていませんが、2年前に土地フィーバーが起きた地域を振り返るだけでも、これらの地域の暗い状況が見て取れます。特に南東部、中部高原、中部地域、北部では、多くのプロジェクトが依然として停滞しています。多くの人が高値で土地を購入し、市場で取引がないため、「脱出」したいと思っても容易ではありません。

短期的な困難、長期的な持続可能性

土地の分割・売却を禁止する規制は不動産市場に多少の影響を与えると考えられていますが、専門家は長期的には市場がより健全に発展すると楽観視しています。ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、この新規制は「フィルター」のような役割を果たし、プロジェクト用の土地のみを募集し、その後に土地を分割・売却する投資家を排除するのに役立ちます。こうした投資家は国の経済効率をもたらさないため、投機目的の土地が放置され、人々の資金が土地に眠って経済に大きな損害をもたらす事態を防ぐことができます。

土地の分割・売却を禁止する規制が人々の権利に影響を与えるのではないかという懸念に対し、建設省の代表は、新規制は民間資本を用いて不動産セクターに投資する投資家にのみ影響し、土地基金を開発する国家プロジェクトには影響しないと明言した。国家予算は、土地を開墾し、人々が住宅を建設するためのオークションを開催し、人口の自然増加に伴う住宅需要を満たすために支出される。また、新規制は、法的土地使用権を有する個人が、贈与、寄贈、相続、または譲渡を目的として土地を分割することにも影響を与えない。

不動産開発業者の視点から見ると、短期的には困難が伴うかもしれないが、長期的な安定は可能だと考えている。DKRAグループの投資ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、近年、第二種都市と第三種都市における土地の分譲・売買が急増していると述べた。そのため、改正不動産事業法に基づく土地分譲規制の強化は、南北市場全体に影響を及ぼし、影響を受ける投資家の90%は第二種都市と第三種都市に集中するだろう。しかし、現実には、土地の分譲・売買は容易に搾取につながる。資金力の弱い多くの開発業者が、この政策に乗じて土地を取得し、整地した後、基本的なインフラを整備した後、個人や投機家に高値で売却して資金を回収している。これが価格高騰の根本原因であり、「土地フィーバー」を引き起こし、不動産市場にリスクをもたらしている。したがって、土地の分譲・売買規制の強化は、投資家の「選別」に貢献し、専門的な不動産事業者を形成することが期待される。

一方、アジアン・ホールディングス・リアルエステート株式会社のグエン・ヴァン・ハウ社長は、「特別市街地、タイプI、タイプII、タイプIIIの都市部における土地の分割・売買の禁止は、不動産商品セグメントの構造に大きな影響を与えます。今後、分割による土地商品の数は減少し、供給不足により地価が上昇するでしょう。しかし、長期的には、これは市場の健全な発展に寄与し、都市計画をより体系的にするでしょう」と述べました。

2023年不動産事業法では、特別市街地、I種市街地、II種市街地、III種市街地の区、地区、市街地において、個人が自ら住宅を建設したり、自ら土地を分割して売却したりする場合、また、土地法に規定されている住宅建設プロジェクトへの投資のために土地使用権が競売にかけられる場合、土地使用権を個人に譲渡することはできないと規定されている。建設省によると、ベトナムには特別市街地が2つ（ハノイ市とホーチミン市）、I種市街地が22か所、II種市街地が36か所、III種市街地が45か所ある。

ミン・ズイ - ドゥック・チュン

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出典: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html