新しい法律が施行されると不動産価格は下がるでしょうか?

2024年土地法における土地価格表の導入により、投入コストの上昇により不動産価格は引き続き上昇する可能性があります。しかし、この上昇は依然として抑制可能です。

住宅価格は引き続き上昇するだろう

「2024年8月1日以降、不動産価格は上昇する可能性があります。これは、新土地法により土地価格表が適用され、補償費と土地使用料が上昇するためです。これらの要因は、プロジェクトの投入コストの上昇に寄与するでしょう」と、DKRAグループの投資担当取締役であるヴォ・ホン・タン氏は、投資新聞社主催の「下半期の投資機会を探る」セミナーで述べた。

さらに分析を進めると、タン氏は、投資プロジェクトの資本構成を考える際、通常は2:4:4の比率になると述べた。つまり、自己資本は約20%、銀行や投資ファンドからの財務レバレッジは40%、残りの40%は早期返済を行う顧客から調達される。

DKRAグループの投資ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、投資機会はいつでも市場に現れると考えています。写真：チ・クオン

しかし、新しい不動産事業法では、住宅購入時の頭金は、現行法の30%ではなく、商品価格の5%を超えないことが定められています。購入者は、住宅の引渡し前に最大50%を支払うだけで済み、これは従来より20%の減額となります。

「顧客からの資金調達が減少すると、オーナーからの資本と金融機関からの融資が増加するでしょう。この時点では、財務コストはプロジェクトの認可期間に大きく左右されるため、実権は国の管理機関に握られることになるでしょう」とDKRAグループの投資ディレクターは述べた。

タン氏の説明によると、新法によって法的障害の除去が迅速化されれば、金融コストが低下し、プロジェクトの投入コストが「冷却」される。複数のプロジェクトが同時に解決されれば、投資家の信頼は回復し、不動産市場への資金流入は確実に増加するだろう。

DKRAグループのリーダーは、今から年末にかけて、特に複雑なマクロ経済情勢を鑑みると、3つの新しい不動産法は各セグメントに大きな影響を与えることはないだろうとコメントした。むしろ、これらの法律が市場に本格的に浸透するには少なくとも6～12ヶ月かかるだろう。

不動産に投資する時期でしょうか?

投資新聞社のセミナーに参加した専門家たちは、状況に関わらず、市場には常に投資機会が存在するという点で一致した。例えば、 ハノイの中古マンション市場は最近特に活況を呈している。この好機を捉えて「投機」に走った多くの投資家は、非常に魅力的なリターンを得た。

「市場は2年以上も横ばい状態が続いています。現在、金利は非常に低いため、手元資金と市場知識を持つ投資家は、手頃な価格の商品への投資を検討すべきです。しかしながら、 マクロ経済環境には多くの不確実性があるため、レバレッジを利用している投資家は極めて慎重になる必要があります」とタン氏は提言した。

DKRAのレポートによると、2023年末以降、市場は回復の兆しを見せていますが、その回復は主要都市のBクラスおよびCクラスのマンションセグメントにのみ集中しています。このセグメントは、今年後半も引き続き市場を牽引すると予想されています。

しかしながら、タン氏は現在の景気回復はまだ真に力強いとは言えないと率直に認めた。ホーチミン市とその周辺地域における今年上半期の調査データによると、マンションの一次供給戸数は1万5000戸に達した。しかし、販売戸数はわずか3300戸程度で、前年同期比8%増にとどまった。

「全体的な需給は増加しているものの、その数字は2019年の15～20%に過ぎず、依然として微々たるものです。さらに、リゾート不動産など、他の分野ではまだ回復の兆しが見られない点にも投資家は留意する必要があります」とタン氏は評価した。

現在、市場センチメントは両極端に分かれています。第一に、前サイクルでレバレッジを活用した投資家は利益を温存し、機会を窺っています。第二に、多額の現金を保有する一部の投資家は、市場の今後の展開を見守る傾向にあります。

「ベトナム国家銀行が今年上半期に発表した数字によると、金利が非常に低いにもかかわらず、預金総額は13.6兆ドンを超えています。こうした守勢的な姿勢により、不動産市場の流動性は高まったものの、依然として限られています」とタン氏は述べた。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html