不動産信用の「急ブレーキ」は住宅価格を下げることはできない

建設省は、不動産価格の抑制・抑制のためのメカニズムに関する政府決議案について意見を募集している。この決議案では、2軒目以降の住宅購入に対する融資に上限を設けることが提案されている（2軒目以降の住宅購入については契約金額の50%以内、3軒目以降の住宅購入については30%以内）。

投資電子新聞Baodautu.vnの取材に対し、ある経済専門家は、不動産融資の二度目、三度目の引き締めは、不動産融資に急激なブレーキをかけ、流動性の急激な低下と市場の凍結につながる可能性があると述べた。過去には、融資の引き締めが不動産市場の危機を招いたこともある。

「10年以上前の2011年から2013年にかけて、不動産市場も危機に陥りました。これは、2009年から2010年の不動産バブル崩壊時に銀行が不動産融資を引き締めたことが一因です。当時、不動産融資は国立銀行によって「非生産セクター」に分類され、融資制限が義務付けられていました。その結果、不動産価格は下落しましたが、流動性も非常に低迷し、市場はほぼ凍結状態でした。今期に第2次、第3次の不動産融資引き締めが実施されれば、供給不足のため、必ずしも住宅価格が下落するわけではなく、市場が完全に回復する前に流動性危機に陥るでしょう」と、この専門家は述べています。

経済専門家、レ・スアン・ギア博士。

首相政策諮問委員会委員のレー・スアン・ギア博士も、この措置は適用すべきではないと述べた。党と政府は年初から一連の決議を出し、行政管理から主体的な創造へと意識を転換し、国民と企業に奉仕してきた。融資に関しては、首相は国家銀行に対し、2026年に融資枠の撤廃を試行するよう要請した。この文脈において、2件目以上の不動産に融資限度額を設定することは非市場的である。

さらに、この専門家によると、現行の法的規制では、商業銀行は顧客に対する融資限度額を独自に決定する権利を有しており、国立銀行やその他の管理機関は企業の営業の自由を干渉することはできない。国立銀行は、銀行が安全かつ健全に運営されることを確保するための技術的手段（例えば、資本安全比率、信用限度額、債務分類に関する規制など）を提供することしかできない。

過去数十年にわたり、国立銀行は不動産信用リスクを制御するために、不動産リスク係数の増減（最大250%まで）や、中長期ローンに使用される短期資本の割合を60%から30%に削減するなど、さまざまな解決策を講じてきました。実際には、不動産信用を制御するための多くのツールは効果がなく、銀行資本は依然としてこの分野に大量に流入しています。

しかし、レ・スアン・ギア博士によると、不動産投機を信用政策の厳格化で阻止している国はほとんどなく、主に税制によって阻止している。セカンド不動産への課税は、完全な不動産データベースが存在する場合にのみ適用可能である。ベトナムの現状では、これは不可能である。

「銀行は当局ではないので、借り手が所有する不動産の数を把握することはできません。セカンドハウスへの課税さえ容易ではありません。中国はかつてセカンドハウス税を導入しましたが、情報統制ができず住宅価格を引き下げることができなかったため、失敗に終わりました」と、レ・シュアン・ギア博士は述べた。

この専門家によると、不動産データを収集し、どの不動産が一級、二級、三級であるかを分類するプロセスには、膨大な人的資源、技術、時間が必要であり、すぐに実行できるものではないとのことだ。

さらに、我が国の不動産融資の規模（約4兆億ドン、システム全体の未払い債務総額の24%を占める）はそれほど大きくありません。多くの先進国では、この比率は最大40%に達することもあります。もちろん、他の国では、不動産融資は主に個人が住宅購入のために借り入れるものであり、投資家は債券市場や株式市場で資金を調達することが多いのです。

最も重要なのは、この専門家によると、たとえ不動産融資が厳しくなり、セカンドハウスに課税されたとしても、今のように供給が不足し続ける限り、不動産価格は下がらないということだ。

そのため、専門家は、セカンドハウスやサードハウスへの融資を厳しくするのではなく、不動産、特に低所得者向けの公営住宅や低価格住宅の供給を増やすという、最も実現可能かつ根本的な問題解決に重点を置くべきだと提言している。

社会住宅と低価格住宅の供給を増やすには、法的障壁を取り除き、住宅購入者を支援する政策を策定することが最重要課題です。現在、ベトナム中央銀行は社会住宅融資向けに145兆ドンの融資パッケージを用意していますが、融資額は依然として非常に少ないのが現状です。融資条件や融資対象が厳しいことに加え、プロジェクト数の少なさ、そして（予算支援の不足による）高金利などが、この状況につながっています。

出典: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html