Obniżanie stóp procentowych kredytów nadal utrudnia stymulację popytu na nieruchomości

[reklama_1]

Okólnik 06/2023/TT-NHNN otworzył inwestorom możliwość wykorzystania „dźwigni finansowej” i pożyczania kapitału od innych banków w celu spłaty zadłużenia. Jednak ten krok nie pomógł w zmianie sytuacji na rynku nieruchomości.

Niskie stopy procentowe kredytów

Od 1 września 2023 r., kiedy wchodzi w życie Okólnik 06, wiodące banki, takie jak BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank iACB , zaczęły wdrażać politykę pożyczkową polegającą na wcześniejszej spłacie pożyczek zaciągniętych w innych bankach przez klientów indywidualnych pożyczających kapitał na produkcję, działalność gospodarczą i zaspokajanie potrzeb bytowych.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi 8-9% rocznie, ale rynek nieruchomości nadal boryka się z trudnościami.

Bank BIDV stosuje preferencyjne oprocentowanie kredytu już od 6% rocznie; Vietcombank oferuje 2 opcje oprocentowania kredytu: 6,9% rocznie w pierwszych 6 miesiącach lub 7,5% rocznie w ciągu 12 miesięcy, albo 8% rocznie w ciągu pierwszych 2 lat. Techcombank ubiega się o tę formę kredytu już od 7,3% rocznie...

Według banków, obecnie grupa klientów indywidualnych zaciągających kredyty hipoteczne na zakup domu z oprocentowaniem 10-11% jest bardzo duża. Dzięki nowej polityce, możliwość zaciągania pożyczek o niskim oprocentowaniu na spłatę starych kredytów w innych bankach będzie bardziej otwarta. Problem nadal jednak zależy od źródła pochodzenia aktywów zabezpieczonych hipoteką. Stanowi to barierę dla wielu osób chcących pożyczyć kapitał.

Pani Nguyen Thi Chi Chau (Dong Da, Hanoi ) powiedziała: „W lutym 2022 roku moja rodzina pożyczyła 1,5 miliarda VND z banku BIDV ze zmienną stopą procentową 11%. Co miesiąc muszę spłacać 20 milionów VND kapitału i odsetek. Po wejściu w życie Okólnika 06 zwróciłam się do 3 banków komercyjnych z prośbą o pożyczkę. Zgodnie z instrukcjami pracowników banku, nadal muszę posiadać zabezpieczenie na tę nową pożyczkę. Chociaż nie mam zabezpieczenia, nie mogę pożyczyć kapitału przy obecnym niskim oprocentowaniu”.

Pani Nguyen Thanh Tu z oddziału BIDV Bank (Nam Trung Yen, Cau Giay) oceniła, że ostatnio niektórzy klienci otrzymali wypłatę środków na spłatę kredytów w innych bankach, ale większość z nich musi spełnić kryteria dotyczące zabezpieczenia kredytu hipotecznego w nowym banku. Oprocentowanie kredytów jest niższe i wynosi 11-12% rocznie dla istniejących kredytów, ale nie jest zbyt niskie – 8-9% rocznie.

Tylko w sektorze nieruchomości, jednym z powodów gwałtownego spadku liczby transakcji na rynku nieruchomości w ostatnim czasie jest gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych. Obecnie oprocentowanie kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu waha się od 11,5 do 14% rocznie. Jednak fakt, że banki udzielają pożyczek na spłatę zadłużenia bankowego po preferencyjnych stopach procentowych, jak obecnie, częściowo pomógł inwestorom w nieruchomości, którzy wcześniej byli „obciążeni odsetkami”, znaleźć dla siebie „drogę ucieczki”.

Segment nieruchomości realnych będzie się dobrze odbudowywał.

Raporty z badań rynku pokazują, że w pierwszych 8 miesiącach tego roku, podczas gdy inne segmenty rynku nieruchomości borykają się z wieloma trudnościami, a nawet muszą ograniczać straty, segmenty zaspokajające potrzeby mieszkaniowe, takie jak mieszkania i domy jednorodzinne, nadal są przedmiotem obrotu. Wszystkie te produkty mieszkaniowe służą osobom z realnymi potrzebami mieszkaniowymi lub przeznaczone są na wynajem, generując przepływy pieniężne.

Decyzja o usunięciu źródła kredytów z Banku Państwowego stworzy nowe możliwości dla rzeczywistych nabywców nieruchomości. Pani Nguyen Hoai An, Dyrektor Działu Doradztwa Badawczo-Rozwojowego w CBRE Vietnam, powiedziała: „Oprocentowanie depozytów, a także oprocentowanie kredytów w bankach jest dostosowywane w kierunku stabilizacji. Wiele banków oferuje oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych na poziomie zaledwie 6-8% rocznie. Oprócz preferencyjnej polityki inwestorów, segment mieszkań ponownie stał się aktywny. Inwestorzy i osoby z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi mogą łatwiej uzyskać dostęp do kredytów bankowych”.

Niektórzy eksperci twierdzą, że po okresie oczyszczania, obecna podaż projektów pochodzi głównie od renomowanych inwestorów, dbających o legalność i koncentrujących się na rzeczywistych potrzebach mieszkaniowych. To ważny fundament dla odbudowy zaufania i ożywienia rynku nieruchomości.

W ostatnim czasie wiele firm z branży nieruchomości aktywnie zrestrukturyzowało swoje produkty i strategie rozwoju, aby dostosować się do nowej sytuacji rynkowej. W szczególności inwestorzy aktywnie obniżyli ceny produktów o 10-15%. Na przykład, projekt apartamentowy Binh Minh (Long Bien) był oferowany na sprzedaż za ponad 40 mln VND/m², obecnie 35-37 mln VND/m²; projekt gruntowy Kim Chung Di Trach (Hoai Duc) wyceniono na 55-60 mln VND/m², co stanowi spadek o 5-7 mln VND/m² w porównaniu z poprzednim okresem.

Pan Nguyen Anh Que z Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości ocenił, że obecnie zarówno mobilizacja, jak i oprocentowanie kredytów spadły, nastroje inwestorów są lepsze, a na rynku nieruchomości zaczęły pojawiać się transakcje. Pakiet kredytów o wartości 120 000 miliardów VND ma zostać „wlany” na rynek nieruchomości. Prace nad korytarzem prawnym dla nieruchomości również zmierzają ku końcowi, aby można było go wdrożyć w przyszłym roku.

Aby ożywienie było wyraźniejsze, rynek nieruchomości potrzebuje większej liczby realnych produktów mieszkaniowych. Do tego dochodzi poziom ożywienia gospodarczego, wzrost potencjału finansowego nabywców, powrót dużych inwestorów na rynek, wznowienie niedokończonych projektów czy wdrożenie nadchodzących przepisów, takich jak ustawa o gruntach, ustawa o mieszkalnictwie, ustawa o nieruchomościach, a zwłaszcza poziom odbudowy zaufania inwestorów.

Źródło