Vorschlag zur Erhebung einer zweiten Grundsteuer bleibt bestehen

Da die Vereinigung der vietnamesischen Immobilienmakler nicht davon ausgeht, dass die Immobilienpreise sinken werden, schlägt sie weiterhin vor, Zweitimmobilien oder verlassene Immobilien zu besteuern.

Dieser Vorschlag wurde von der Vietnam Association of Realtors (VARS) vor dem Hintergrund kontinuierlich steigender Immobilienpreise ohne Anzeichen eines Rückgangs gemacht, insbesondere im Wohnungssegment.

Laut VARS-Daten stieg der Wohnungspreisindex im zweiten Quartal in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2019 um 58 % bzw. 27 %. Das mittlere Preissegment wird immer knapper und mehr als 80 % des Angebots an neu auf den Markt gebrachten Wohnungen kosten in diesem Jahr über 50 Millionen VND pro Quadratmeter. Sogar einige neues Wohnungsprojekt hat auch einen Verkaufspreis von bis zu Zehntausenden von USD pro Quadratmeter.

Nicht nur bei Neubauprojekten, auch die Preise für Altwohnungen sind hoch. Viele jahrzehntelang genutzte Wohnungen werden noch heute zu einem zwei- bis dreimal höheren Preis angeboten als zum Zeitpunkt des Erstverkaufs. Auch im Segment der Villen, Stadthäuser und vorstädtischen Grundstücke sind Preisanstiege zu beobachten, da einige Investorengruppen aus Profitgründen ein Scheinangebot und eine Scheinnachfrage schaffen.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, gibt es im aktuellen Rechtssystem keine Sanktionen, um Grundstücksspekulation und Hamsterkäufe zur Steigerung der Preise zu kontrollieren und zu verhindern. Mittlerweile ist unkontrolliertes Kaufen und Verkaufen vielerorts die Hauptursache für das „Landfieber“. Spekulanten kaufen Land und lassen es brach liegen, während sie darauf warten, dass die Preise steigen oder eine künstliche Knappheit erzeugen. Dies ist üblich und zielt darauf ab, „die Preise in die Höhe zu treiben, um Gewinn zu erzielen“.

„Um den Markt zu regulieren, ist eine Untersuchung der Grundsteuer dringend erforderlich. Ignorieren Sie diese Richtlinie nicht, nur weil sie schwer umzusetzen ist“, sagte Herr Dinh.

Experten schlagen eine Grundsteuerpolitik vor, die auf zwei Personengruppen anwendbar ist: auf diejenigen, die ein zweites oder mehr Zuhause kaufen, und auf Eigentümer, die Projekte aufgeben. Bei Transaktionen, bei denen der Verkäufer nur eine kurze Eigentumsdauer hat, erhöht sich der Steuersatz schrittweise.

Singapur beispielsweise erhebt eine Steuer von 16 %, wenn ein Eigentümer ein Haus innerhalb des ersten Jahres nach dem Kauf verkauft. Der Steuersatz reduziert sich auf 12 %, wenn der Hauseigentümer die Wohnung im zweiten Jahr verkauft, und auf 8 % im dritten Jahr. Beim Verkauf ihres Hauses nach dem vierten Jahr unterliegen sie dieser Steuer nicht mehr. Auf der Käuferseite wird das Land ab April 2023 die Steuer auf den Kauf einer Zweitimmobilie um 3 % auf 20 % erhöhen; 3. Basis beträgt 30 % (alter Satz 25 %).

VARS schlug außerdem vor, dass der Eigentümer auch dann die Grundsteuer zahlen muss, wenn er das Projekt nach Erhalt des Grundstücks nicht umsetzt. Diese Methode wird in Korea angewendet, wobei der Steuersatz 5 % beträgt und sich der Steuersatz schrittweise erhöht, je nachdem, wie viele Jahre das Haus und das Grundstück leer stehen. Ähnlich verhält es sich in Frankreich: Dort wird auf leerstehende Häuser eine Steuer erhoben, die im ersten Jahr 17 Prozent des Mietwerts beträgt und sich in den Folgejahren verdoppelt (34 Prozent).

Eine Regulierung des Marktes durch eine Immobiliensteuerpolitik werde, so der Vorsitzende von VARS, die Spekulation verringern und den Anstieg der Immobilienpreise bremsen. Diese Politik ermutigt außerdem die Eigentümer aufgegebener Projekte, diese zu vermieten oder zu verkaufen, wodurch das Angebot auf dem Markt steigt.

Tatsächlich ist dies nicht das erste Mal, dass eine zweite Grundsteuerlösung zur Senkung der Immobilienpreise vorgeschlagen wurde. Vor sieben Jahren hatte die Regierung ein Pilotprojekt zur Erhebung einer zweiten Grundsteuer in Ho-Chi-Minh-Stadt vorgeschlagen, das jedoch später abgelehnt wurde. Es gibt viele gegensätzliche Meinungen, eine davon ist, dass der Zeitpunkt der Steuereinführung zu früh sei.

Im August 2023 schlugen die Wähler von Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin vor, Zweitwohnungen zu besteuern und unbebaute Grundstücke und Häuser, die keinen Bodenwert generieren, höher zu besteuern. Das Finanzministerium teilte mit, dass es das Gesetz zur Grundsteuer geprüft und ausgearbeitet habe. Es soll in das Programm zur Entwicklung von Gesetzen und Verordnungen für 2024 aufgenommen und der Nationalversammlung in ihrer 8. Sitzung (Oktober 2024) zur Stellungnahme vorgelegt werden. Derzeit sind diese Vorschläge noch vorläufig.

Der Einsatz steuerlicher Instrumente zur Regulierung des Marktes ist jedoch mit zahlreichen Herausforderungen verbunden. Der Wirtschaftswissenschaftler Dinh Trong Thinh sagte, um Steuerinstrumente effektiv nutzen zu können, müssten Verwaltungsbehörden den Aufbau und die Vervollständigung von Datenbanken und Informationen über den Immobilienmarkt fördern. Von dort aus wird die Bestimmung von Zweit- und Drittwohnungen und deren Werten öffentlich und transparent sein.

Herr Nguyen Van Dinh empfahl außerdem, die Steuersätze sorgfältig zu prüfen, um Doppelbesteuerung und Doppelbesteuerung zu vermeiden, die dazu führen würden, dass die Kaufkraft der Menschen „erschöpft“ würde. Unterdessen können die Reichen Steuern vermeiden, indem sie das Eigentum an Vermögenswerten auf Verwandte übertragen.

„Jede Politik bringt bei ihrer Einführung ihre Probleme mit sich. Das Problem besteht darin, die Vor- und Nachteile abzuwägen. Bei der Immobilienbesteuerung ist es dasselbe, und die Vorteile überwiegen die Nachteile“, sagte der Vorsitzende von VARS.

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