Il est nécessaire de lutter strictement contre la spéculation et la manipulation des prix de l'immobilier.

De plus, les infractions dans le secteur immobilier deviennent plus complexes et sophistiquées, et notamment, les prix de l'immobilier augmentent continuellement trimestre après trimestre et année après année.

Le problème de la spéculation et de la manipulation des marchés.

Récemment, dans de nombreuses localités, notamment dans les grandes villes comme Hanoï , Da Nang et Hô Chi Minh-Ville, les zones urbaines fantômes, ces vastes étendues de terrains destinées à des projets immobiliers de toutes tailles, laissées à l'abandon depuis des décennies, sont devenues monnaie courante. Il s'agit d'une forme systématique de spéculation visant à anticiper des profits considérables. Ce phénomène engendre non seulement un gaspillage des ressources foncières, mais contribue également directement à la hausse continue et rapide des prix de l'immobilier.

D'après les données d'une étude de marché de l'Association vietnamienne de l'immobilier, les prix de l'immobilier ont continué d'augmenter fortement au troisième trimestre 2024. Plus précisément, le marché des terrains neufs a enregistré une hausse moyenne d'environ 3,5 % ; de même, les logements de faible hauteur ont connu une augmentation de 5 à 10 %. Notamment, le segment des appartements a établi une nouvelle référence avec une augmentation moyenne des prix de 24 %, tandis que l'offre totale de logements neufs a diminué d'environ 20 % par rapport au trimestre précédent. À Hanoï, Da Nang et Hô Chi Minh -Ville, les hausses annuelles ont été respectivement de 64 %, 30,6 % et 46,2 %.

Les prix de l'immobilier n'ont cessé d'augmenter ces dernières années. Photo : Cong Hung

Outre les problèmes de spéculation et d'accaparement fonciers, on observe des signes d'exploitation des enchères de droits d'utilisation des terres à des fins de manipulation du marché. Il s'agit là de la principale limite de ces enchères, malgré leurs avantages financiers pour le budget de l'État. Dans de nombreuses localités, des intermédiaires se sont entendus pour surenchérir des dizaines de fois le prix de départ, créant ainsi un « prix artificiel » afin d'acheter et de revendre les parcelles adjugées ou de liquider des terrains voisins acquis précédemment à moindre coût.

En conséquence, après avoir fixé des enchères exceptionnellement élevées, afin d'obtenir une liquidité et un profit rapides, les « courtiers en ventes aux enchères » sont prêts à renoncer à leurs dépôts, car le montant du dépôt ne représente qu'environ 10 à 20 % de la valeur totale du terrain, basée sur le prix de départ fixé par l'organisme organisateur, qui est généralement inférieur au prix réel du marché dans cette zone.

Cela affecte non seulement directement les droits des participants à la vente aux enchères, mais a également un impact négatif sur le marché immobilier, car ces prix gonflés doivent servir de référence pour les indemnisations et le défrichement des terrains en vue de nouveaux projets de logements...

« Au troisième trimestre 2024, le marché immobilier a enregistré une reprise positive, mais moins dynamique qu'avant la pandémie de Covid-19. L'offre de logements neufs est restée limitée, tandis que les prix de vente ont continué d'augmenter. Plusieurs facteurs expliquent cette situation : une forte demande de logements, tant résidentiels que commerciaux, face à une offre insuffisante (la demande étant supérieure à l'offre) ; et des coûts de production élevés pour les projets immobiliers (matériaux de construction, taxes foncières, etc.). De nombreuses zones présentent notamment des signes de manipulation des prix par le biais des enchères de droits d'utilisation des terrains », a déclaré le vice-ministre de la Construction , Nguyen Viet Hung.

Prenez des mesures fermes contre les projets qui accaparent les terres abandonnées.

Les leçons tirées des « vagues souterraines » de spéculation et de manipulation des prix de l'immobilier ont eu de nombreuses conséquences sur le marché, provoquant une véritable frénésie foncière qui empêche les personnes ayant des besoins réels (logement, production, commerce…) d'accéder à la terre. Celles qui souhaitent acquérir un bien immobilier doivent débourser des sommes considérables pour spéculer, ce qui entraîne l'abandon des terrains. Les entreprises développant de nouveaux projets craignent de ne pouvoir garantir leurs profits en raison de l'augmentation des investissements et du coût du foncier. Enfin, les plus démunis doivent payer toujours plus cher et perdent progressivement la possibilité d'accéder à la propriété.

Le problème est que les ressources destinées à l'investissement dans la production, les entreprises, la création d'emplois et la plus-value pour la société sont « enfouies » dans le foncier ; les terrains spéculatifs qui ne sont pas utilisés ne stimulent pas la croissance des industries connexes et, à long terme, l'accumulation de terres entraînera des créances irrécouvrables pour les investisseurs du système bancaire et, à un certain moment, provoquera de l'inflation pour l'ensemble de l'économie.

« Les agences de gestion étatiques et les autorités locales doivent prendre des mesures fermes contre les projets qui accumulent des terrains à des fins spéculatives et les laissent à l'abandon pendant de nombreuses années, sans exploitation ni utilisation. Ces mesures doivent reposer sur un examen et une évaluation précis des facteurs subjectifs et objectifs. Les projets ayant une capacité de mise en œuvre suffisante doivent bénéficier de mécanismes de poursuite, tandis que ceux qui ne le sont pas doivent être résolument récupérés et cédés à d'autres investisseurs. Par ailleurs, le Code pénal prévoit clairement des sanctions pour manipulation, inflation des prix et manipulation des prix dans le secteur immobilier, et son application doit être rigoureuse afin de corriger rapidement les infractions », a déclaré le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier.

Selon l'économiste et professeur agrégé Dinh Trong Thinh, la meilleure façon de stabiliser les prix de l'immobilier et d'éviter des hausses rapides et soudaines est de mettre un terme à la spéculation et à la manipulation des prix. Par conséquent, les autorités compétentes doivent prendre des mesures plus fermes pour contrôler les transactions immobilières, y compris les ventes aux enchères de droits d'utilisation des sols, et ramener les prix de vente à leur juste valeur marchande.

« De nombreux pays à travers le monde ont réussi à contrôler les prix de l'immobilier, en fonction de leur valeur marchande réelle, grâce à la réglementation fiscale immobilière. Il y a une vingtaine d'années, le Comité central du Parti a adopté une résolution sur la réforme de la taxe foncière, mais à ce jour, cette politique n'a pas été mise en œuvre. »

« Par conséquent, nous devons créer un décret fiscal distinct pour le marché immobilier, afin d'assurer une mise en œuvre stable et à long terme ; en conséquence, les propriétés abandonnées, les propriétés qui ont été revendues plusieurs fois ou les propriétés détenues à plusieurs endroits devraient être fortement taxées, éventuellement même à un taux égal au loyer du terrain et de la surface construite », a déclaré le professeur agrégé Dr. Dinh Trong Thinh.

Par ailleurs, les experts estiment que les problèmes juridiques constituent également une des principales causes de la stagnation du marché immobilier. Le groupe de travail spécial du Premier ministre chargé d'examiner et de résoudre les difficultés du marché immobilier a accompli un travail considérable (plus de 800 projets sur un total de 1 200 rencontrant des obstacles ont vu leurs difficultés résolues).

En particulier, à compter du 1er août 2024, date d'entrée en vigueur officielle des lois modifiées et complétées, assorties de nombreuses nouvelles réglementations visant à lever rapidement les obstacles juridiques, les organismes de gestion doivent accélérer la publication des règlements d'application et des directives de mise en œuvre afin d'accélérer l'avancement des projets et d'accroître l'offre sur le marché ; dans le même temps, il convient de privilégier les projets de logements sociaux et les projets de logements commerciaux à loyer modéré afin de répondre aux besoins de la majorité de la population et de garantir l'efficacité des politiques de protection sociale.

 

La question la plus importante reste actuellement le rôle régulateur de l'État, par le biais de mécanismes, de politiques, d'outils de gestion et de sanctions, afin de réduire et, à terme, d'empêcher la spéculation, ramenant ainsi le marché immobilier à un équilibre à long terme.

Le système juridique récemment amendé et complété est entré en vigueur, mais des retours d'information supplémentaires sont nécessaires ; il convient de tirer les leçons de l'expérience et d'apporter des modifications pour remédier aux problèmes rencontrés. En particulier, afin d'accroître l'offre et de stabiliser les prix, la question de l'approbation des politiques d'investissement, ainsi que celle de l'autorisation des investisseurs utilisant des terres, doit être résolue de manière approfondie.

Nguyen The Diep, vice-président du Club immobilier de Hanoï

Source : https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html