Il est nécessaire de lutter avec rigueur contre la spéculation et la manipulation des prix de l’immobilier.

En outre, les violations dans le secteur immobilier se produisent avec des tendances de plus en plus complexes et sophistiquées, et les prix de l'immobilier augmentent continuellement chaque trimestre et chaque année.

Le problème de la spéculation et de la manipulation du marché

Récemment, dans de nombreuses localités, notamment dans les grandes villes comme Hanoï , Da Nang et Hô-Chi-Minh-Ville, des zones urbaines « fantômes » ou des milliers d'hectares de grands et petits ensembles immobiliers abandonnés, « couverts » depuis des décennies, sont devenus monnaie courante. Il s'agit d'une forme systématique de spéculation visant à attendre le bon moment pour réaliser des profits colossaux, ce qui non seulement entraîne un gaspillage de ressources foncières, mais est aussi l'une des causes directes de la flambée des prix de l'immobilier.

Selon les données d'étude de marché de l'Association immobilière vietnamienne, au troisième trimestre 2024, les prix des produits immobiliers ont continué d'augmenter fortement. Plus précisément, le segment des terrains a enregistré une hausse moyenne d'environ 3,5 % sur le marché primaire ; de même, les logements de faible hauteur ont progressé de 5 à 10 %. Le segment des appartements, en particulier, a atteint un nouveau niveau, avec une hausse moyenne des prix de 24 % et une baisse de l'offre totale de nouveaux logements d'environ 20 % par rapport au trimestre précédent. Sur les marchés de Hanoï, Da Nang et Hô-Chi-Minh -Ville, les hausses correspondantes en glissement annuel ont été respectivement de 64 %, 30,6 % et 46,2 %.

Les prix de l'immobilier n'ont cessé d'augmenter ces dernières années. Photo : Cong Hung

Outre le problème de la spéculation, l'acquisition de terrains est un signe d'exploitation des enchères de droits d'usage pour manipuler le marché. Il s'agit de la principale limitation de ces enchères, outre les bénéfices financiers perçus pour le budget de l'État. Dans de nombreuses localités, des courtiers en enchères ont fait leur apparition, s'entendant pour payer des prix plusieurs dizaines de fois supérieurs au prix de départ, créant ainsi un niveau de prix virtuel permettant d'acheter et de revendre des terrains mis aux enchères ou de liquider des terrains voisins précédemment acquis à bas prix.

En conséquence, après avoir fixé un prix inhabituellement élevé, afin d'atteindre l'objectif de liquidité rapide pour réaliser un profit, les « courtiers aux enchères » sont naturellement disposés à renoncer à l'acompte, car l'acompte ne représente qu'environ 10 à 20 % de la valeur totale du terrain calculée selon le prix de départ donné par l'unité organisatrice, et ce prix est souvent inférieur au prix réel du marché dans cette zone.

Cela affecte non seulement directement les intérêts des participants aux enchères, mais a également un impact négatif sur le marché immobilier, lorsque ce prix virtuel doit être utilisé comme référence pour l'indemnisation et le déblaiement des sites pour les nouveaux projets de logements...

Au troisième trimestre 2024, le marché immobilier a enregistré une reprise positive, mais moins dynamique qu'avant la pandémie de Covid-19 ; l'offre nouvelle reste limitée et les prix de l'immobilier restent élevés. Plusieurs facteurs expliquent cette situation : la forte demande de logements et d'entreprises, alors que l'offre est faible et supérieure à l'offre ; les coûts des intrants des projets immobiliers (matériaux de construction, redevances foncières…) sont en hausse. De nombreuses zones ont notamment montré des signes de hausse et d'inflation des prix pour manipuler le marché par le biais d'enchères de droits d'utilisation des terres, a indiqué Nguyen Viet Hung, vice-ministre de la Construction .

Des mesures fortes contre les projets « d'empiétement » sur des terres abandonnées

Les leçons tirées des vagues souterraines de spéculation et de manipulation des prix immobiliers ont eu de nombreuses conséquences sur le marché immobilier, provoquant une frénésie foncière virtuelle qui empêche les personnes ayant des besoins réels (logement, production, commerce…) d'accéder à la terre. Pour cela, elles doivent débourser des sommes importantes pour spéculer, ce qui conduit à l'abandon des terres ; les entreprises qui développent de nouveaux projets craignent de ne pas pouvoir garantir leurs profits en raison de la hausse des investissements et du coût du foncier ; les pauvres doivent payer des sommes toujours plus importantes et perdent progressivement la possibilité d'accéder à la propriété.

Il est inquiétant de constater que les ressources destinées à l’investissement dans la production, les affaires, la création d’emplois et la plus-value pour la société sont « enfouies » dans le foncier ; les terrains spéculatifs qui ne sont pas utilisés ne stimulent pas la croissance des industries concernées et à long terme, lorsque l’offre s’accumule pendant une longue période, cela entraînera un endettement excessif des investisseurs dans le système bancaire et, à un certain moment, provoquera une inflation pour l’ensemble de l’économie.

Les agences de gestion de l'État et les autorités locales doivent prendre des mesures énergiques contre les projets qui « détiennent » des terres à des fins spéculatives, mais qui sont abandonnés depuis de nombreuses années sans être exploités ni utilisés, en examinant et en évaluant spécifiquement les causes subjectives et objectives. Pour les projets dont la capacité de mise en œuvre est suffisante, un mécanisme doit être créé pour en assurer la pérennité. Par ailleurs, le Code pénal stipule clairement le traitement des actes de manipulation, d'inflation et de pression sur les prix dans le secteur immobilier. Il est nécessaire de les appliquer strictement afin de corriger rapidement les infractions », a déclaré le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier.

Selon le Dr Dinh Trong Thinh, professeur associé et expert en économie, pour stabiliser les prix de l'immobilier et limiter les hausses rapides et soudaines, il est primordial de prévenir la spéculation et l'inflation. Par conséquent, les autorités compétentes doivent prendre des mesures plus drastiques pour contrôler et ramener le prix de vente à la valeur réelle du marché lors des transactions immobilières, y compris les ventes aux enchères de droits d'usage du sol.

Partout dans le monde, les pays ont réussi à contrôler les prix de l'immobilier, en fonction de la valeur réelle du marché, grâce à des décrets sur la taxe foncière. Il y a une vingtaine d'années, le Comité central du Parti a publié une résolution sur la réforme de la taxe foncière, mais cette politique n'a pas encore été mise en œuvre.

« C'est pourquoi nous devons élaborer un décret fiscal distinct pour le marché immobilier, afin de le mettre en œuvre de manière stable et à long terme ; en conséquence, les biens immobiliers abandonnés, les propriétés vendues plusieurs fois ou possédant de nombreux biens immobiliers doivent être fortement taxés, même jusqu'à un niveau égal au loyer de la superficie du terrain et de la zone de construction actuellement disponible », a déclaré le professeur associé, Dr Dinh Trong Thinh.

De plus, les experts estiment que les problèmes juridiques sont l'une des principales causes de la stagnation du marché immobilier. Le Groupe de travail spécial du Premier ministre chargé d'examiner et de résoudre les difficultés du marché immobilier a accompli un travail considérable (plus de 800 des 1 200 projets bloqués ont été résolus).

En particulier, à partir du 1er août 2024, date à laquelle les lois modifiées et complétées entreront officiellement en vigueur avec de nombreuses nouvelles réglementations qui devraient bientôt supprimer les obstacles juridiques, l'agence de gestion doit accélérer la publication des documents de sous-loi et des instructions de mise en œuvre pour aider à accélérer l'avancement du projet, augmenter l'offre pour le marché ; en même temps, se concentrer sur la priorisation des projets de logements sociaux et des logements commerciaux à bas prix pour répondre aux besoins de la majorité de la population, en garantissant l'efficacité des politiques de sécurité sociale.

Le problème le plus important à l’heure actuelle reste le rôle régulateur de l’État, à travers des mécanismes, des politiques, des outils de gestion et des sanctions pour réduire et prévenir la spéculation, ramenant le marché immobilier à un état d’équilibre à long terme.

Le système juridique récemment modifié et complété est entré en vigueur, mais il est encore nécessaire de continuer à recevoir des commentaires, de résumer les expériences et de continuer à modifier les questions en suspens, afin d'augmenter l'offre et de stabiliser les prix de vente, il est nécessaire de résoudre en profondeur la question de l'approbation des politiques d'investissement, tout en approuvant les investisseurs utilisant des terres.

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