Par ailleurs, les infractions dans le secteur immobilier se produisent selon des tendances plus complexes et sophistiquées, et notamment les prix de l'immobilier qui augmentent continuellement chaque trimestre et chaque année.
Le problème de la spéculation et de la manipulation des marchés
Récemment, dans de nombreuses localités, notamment dans les grandes villes comme Hanoï , Da Nang et Hô Chi Minh-Ville, les zones urbaines « fantômes », ces vastes étendues de logements abandonnés depuis des décennies, qu'il s'agisse de grands ou petits projets immobiliers, sont devenues monnaie courante. Cette spéculation systématique, visant à réaliser des profits exceptionnels en attendant le moment opportun, engendre non seulement un gaspillage des ressources foncières, mais contribue également directement à la flambée des prix de l'immobilier.
D'après les données d'une étude de marché de l'Association vietnamienne de l'immobilier, au troisième trimestre 2024, les prix des biens immobiliers ont continué d'augmenter fortement. Plus précisément, le marché du foncier a enregistré une hausse moyenne d'environ 3,5 % sur le marché du neuf ; de même, les logements de faible hauteur ont connu une augmentation de 5 à 10 % ; le segment des appartements a notamment atteint un nouveau niveau, avec une augmentation moyenne des prix de 24 % et une diminution de l'offre totale de logements neufs d'environ 20 % par rapport au trimestre précédent. À Hanoï, Da Nang et Hô Chi Minh -Ville, les hausses annuelles correspondantes ont été respectivement de 64 %, 30,6 % et 46,2 %.
Outre le problème de la spéculation, l'acquisition de terrains est un signe de manipulation du marché lors des enchères de droits d'utilisation des terres. Il s'agit là de la principale limite de ces enchères, au-delà des avantages financiers qu'elles offrent au budget de l'État. Dans de nombreuses localités, des intermédiaires ont fait leur apparition, s'entendant pour surpayer les lots de plusieurs dizaines de fois le prix de départ. Ils créent ainsi un « prix de référence » pour acheter et revendre les parcelles adjugées, ou pour liquider les terrains voisins acquis à bas prix.
Par conséquent, après avoir fixé un prix exceptionnellement élevé, afin d'atteindre l'objectif d'une liquidité rapide et de réaliser un profit, les « courtiers aux enchères » sont naturellement disposés à renoncer à l'acompte, car celui-ci ne représente qu'environ 10 à 20 % de la valeur totale du terrain calculée selon le prix de départ indiqué par l'organisateur, et ce prix est souvent inférieur au prix réel du marché dans cette zone.
Cela affecte non seulement directement les intérêts des participants aux enchères, mais a également un impact négatif sur le marché immobilier, lorsque ce prix virtuel doit servir de référence pour l'indemnisation et le déblaiement des terrains dans le cadre de nouveaux projets de logements...
« Au troisième trimestre 2024, le marché immobilier a enregistré une reprise positive, mais il n'est pas aussi dynamique qu'avant la pandémie de Covid-19 ; l'offre de logements neufs reste limitée et les prix de l'immobilier demeurent élevés. Plusieurs facteurs expliquent cette situation : la demande de logements et de locaux commerciaux est forte, tandis que l'offre est faible ; les coûts des intrants des projets immobiliers (matériaux de construction, taxes foncières, etc.) augmentent. De plus, dans de nombreuses régions, on observe des signes de hausse et d'inflation des prix, notamment par le biais d'enchères de droits d'utilisation des terrains », a indiqué le vice-ministre de la Construction , Nguyen Viet Hung.
Mesures fortes contre les projets qui « enlacent » les terres abandonnées
Les leçons tirées des « vagues souterraines » de spéculation et de manipulation des prix de l'immobilier ont eu de nombreuses conséquences sur le marché, provoquant une véritable frénésie foncière qui empêche les personnes ayant des besoins réels (logement, production, commerce…) d'accéder à la terre. Celles qui souhaitent acquérir un bien immobilier doivent débourser des sommes considérables pour spéculer, ce qui entraîne l'abandon des terrains. Les entreprises développant de nouveaux projets craignent de ne pouvoir garantir leurs profits en raison de l'augmentation des investissements et du coût du foncier. Enfin, les plus démunis doivent payer toujours plus cher et perdent progressivement la possibilité d'accéder à la propriété.
Il est préoccupant de constater que les ressources destinées à l'investissement dans la production, les entreprises, la création d'emplois et la plus-value pour la société sont « bloquées » dans le foncier ; les terrains spéculatifs non utilisés ne stimulent pas la croissance des industries connexes et, à long terme, lorsque l'offre s'accumule, cela entraînera des créances irrécouvrables pour les investisseurs auprès du système bancaire et, à un certain moment, provoquera de l'inflation pour l'ensemble de l'économie.
« Les agences de gestion étatiques et les autorités locales doivent prendre des mesures fermes contre les projets qui conservent des terrains à des fins spéculatives, mais qui sont abandonnés depuis de nombreuses années sans être exploités ni utilisés, après un examen et une évaluation spécifiques des causes subjectives et objectives. Pour les projets ayant les capacités de mise en œuvre suffisantes, un mécanisme devrait être créé pour assurer la continuité de leur réalisation. Par ailleurs, le Code pénal prévoit clairement la répression des actes de manipulation, de inflation des prix et de manipulation des prix dans le secteur immobilier. Il est nécessaire de l'appliquer rigoureusement afin de corriger rapidement les infractions », a déclaré le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier.
Selon l'expert économique, le professeur agrégé Dinh Trong Thinh, pour stabiliser les prix de l'immobilier et limiter les hausses rapides et soudaines, il est primordial de prévenir la spéculation et l'inflation. Par conséquent, les autorités compétentes doivent prendre des mesures plus drastiques pour contrôler et ramener le prix de vente des transactions immobilières, y compris les ventes aux enchères de droits d'utilisation des sols, à leur juste valeur marchande.
« De nombreux pays à travers le monde ont réussi à maîtriser les prix de l’immobilier, en les fixant à leur juste valeur marchande, grâce à des décrets relatifs à la taxe foncière. Il y a une vingtaine d’années, le Comité central du Parti a adopté une résolution sur la réforme de la taxe foncière, mais cette politique n’a toujours pas été mise en œuvre. »
« Par conséquent, nous devons élaborer un décret fiscal distinct pour le marché immobilier, afin de le mettre en œuvre de manière stable et à long terme ; en conséquence, les biens immobiliers abandonnés, les propriétés vendues à plusieurs reprises ou les propriétaires de nombreux biens immobiliers doivent être fortement taxés, voire jusqu'à un niveau égal au loyer de la surface du terrain et de la surface constructible actuellement disponibles », a déclaré le professeur agrégé, Dr Dinh Trong Thinh.
Par ailleurs, les experts estiment que les problèmes juridiques constituent également une des principales causes de la stagnation du marché immobilier. Le groupe de travail spécial du Premier ministre chargé d'examiner et de résoudre les difficultés du marché immobilier a accompli un travail considérable (plus de 800 projets sur 1 200 en suspens ont vu leurs problèmes résolus).
En particulier, à compter du 1er août 2024, date d'entrée en vigueur officielle des lois modifiées et complétées, et compte tenu des nombreuses nouvelles réglementations qui devraient prochainement lever les obstacles juridiques, l'agence de gestion doit accélérer la publication des textes d'application et des instructions de mise en œuvre afin d'accélérer l'avancement des projets et d'accroître l'offre sur le marché ; dans le même temps, il convient de privilégier les projets de logements sociaux et de logements commerciaux à loyer modéré afin de répondre aux besoins de la majorité de la population et de garantir l'efficacité des politiques de protection sociale.
La question la plus importante à l'heure actuelle reste le rôle régulateur de l'État, par le biais de mécanismes, de politiques, d'outils de gestion et de sanctions visant à réduire et à prévenir la spéculation, afin de ramener le marché immobilier à un état d'équilibre à long terme.
Le système juridique récemment amendé et complété est entré en vigueur, mais il est toujours nécessaire de continuer à recueillir des commentaires ; de synthétiser les expériences et de poursuivre la correction des points en suspens, afin d'accroître l'offre et de stabiliser les prix de vente, il est nécessaire de résoudre définitivement la question de l'approbation des politiques d'investissement, ainsi que celle de l'approbation des investisseurs utilisant les terres.
Nguyen The Diep, vice-président du Hanoi Real Estate Club
Source : https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html
Comment (0)