Les appartements à Hanoï sont moins rares, mais leurs prix de vente restent exorbitants, pourquoi ?

(Journal Dan Tri) – D’après les experts, la hausse des coûts liés aux taxes foncières, à la construction, aux investissements, etc., freine la baisse des prix des appartements. Parallèlement, les promoteurs immobiliers anticipent des marges bénéficiaires plus élevées grâce aux importants coûts d’investissement.

Les prix demandés pour les appartements continuent d'augmenter.

D'après les données d'études de marché, au cours des neuf derniers mois seulement, l'offre totale de nouveaux appartements mis sur le marché à Hanoï a dépassé les 19 000 unités, soit plus que l'offre totale prévue pour l'ensemble de l'année 2023. Grâce à cette offre abondante, Hanoï pourrait connaître cette année la fin de quatre années de pénurie de logements. On prévoit que le pays disposera d'une offre totale d'appartements de près de 30 000 unités cette année.

Malgré l'augmentation de l'offre d'appartements, les prix de vente à Hanoï continuent d'augmenter sur les marchés du neuf et de l'ancien. Sur le marché du neuf, le prix de vente moyen a atteint 64 millions de VND/m² (hors TVA et charges), soit 3 % de moins qu'à Hô Chi Minh-Ville.

Sur le marché de la revente, le prix de vente moyen a poursuivi sa progression du trimestre précédent, atteignant 46 millions de VND/m² (hors TVA et charges), soit une hausse de 5,5 % par rapport au trimestre précédent et de près de 26 % sur un an. Cette tendance haussière ne montre aucun signe de ralentissement et les prix ne sont actuellement qu'à environ 2 millions de VND/m² du prix moyen des appartements sur le marché de la revente à Hô Chi Minh-Ville.

De nombreux appartements ont vu leur prix de vente augmenter de plusieurs centaines de millions de dongs après seulement un mois (Illustration : Duong Tam).

Selon un sondage réalisé par les journalistes de Dan Tri , les prix demandés pour les appartements à Hanoï ont continué d'augmenter au cours du mois écoulé et ne montrent aucun signe de ralentissement.

Plus précisément, une maison de 64 m² avec deux chambres, située dans le complexe Vinhomes Smart City, était proposée à la vente à environ 4,2 milliards de VND à la mi-septembre. Actuellement, cette même maison est affichée à des prix variant entre 4,5 et 4,7 milliards de VND.

Par exemple, dans le projet Thang Long Number One, un appartement de 87 m² avec deux chambres était proposé à la vente à 5,7 milliards de VND fin septembre. Cependant, son prix a désormais grimpé à 6 milliards de VND.

Nguyen Van Ngu (originaire de la province de Nam Dinh ), à la recherche d'un logement, explique que sa famille visite régulièrement des appartements dans les districts de Nam Tu Liem et Ha Dong depuis trois mois. Disposant d'un budget d'environ 3 milliards de dongs, M. Ngu souhaite acquérir un appartement de 65 à 70 m² environ, avec deux chambres.

« Plus je vois de maisons, plus les prix demandés par les propriétaires sont élevés. Par exemple, une maison de 68 m² à My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoï) était affichée à environ 3,3 milliards de VND en août. La même maison est maintenant proposée à la vente à 3,7 milliards de VND », a-t-il déclaré.

Pourquoi est-il si difficile de baisser les prix des appartements ?

L'expert immobilier Tran Quang Trung estime que beaucoup attendent encore une baisse des prix des appartements, mais cette attente semble illusoire. En effet, tous les éléments de base pour les promoteurs immobiliers, tels que les taxes foncières calculées selon le nouveau barème, les coûts de construction et les investissements dans la conception des produits, augmentent considérablement.

Dans un contexte de raréfaction croissante du foncier, l'acquisition d'un emplacement de premier choix, notamment en centre-ville, exige un investissement conséquent. Lorsque les prix du foncier sont déjà élevés, un promoteur proposant un bien à bas prix s'expose inévitablement à des pertes. Pour les emplacements les plus prestigieux, les promoteurs doivent concevoir des produits à la hauteur du prestige du lieu, évitant ainsi des prix bradés.

Un projet d'appartements à Hanoï (Photo : Duong Tam).

Mme Nguyen Hoai An, directrice principale chez CBRE Vietnam, estime que la plupart des nouveaux projets immobiliers se situent dans des zones urbaines existantes où les prix sont déjà élevés. Par ailleurs, ces prix de vente élevés s'expliquent en partie par une forte demande d'investissement, les capitaux continuant d'affluer vers des produits répondant aux besoins réels en logement dans les centres-villes. De ce fait, la liquidité du marché demeure positive.

Lors du lancement d'un nouveau produit, les promoteurs évaluent soigneusement la corrélation des prix avec le secteur environnant. De ce fait, les nouveaux bâtiments sont rarement proposés à des prix inférieurs à ceux des phases précédentes ou des projets voisins. Ceci afin de garantir la marge bénéficiaire attendue par le promoteur face à la hausse du coût des matériaux.

Selon le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), l'offre d'appartements à Hanoï a récemment augmenté, mais reste insuffisante pour répondre aux besoins de la population. De plus, la plupart des nouveaux logements sont construits selon des normes élevées, ce qui entraîne une hausse des coûts d'investissement et du foncier.

Face aux coûts d'investissement élevés actuels, les promoteurs s'attendent à des profits plus importants qu'auparavant. Par conséquent, il est très difficile que les prix des appartements sur le marché neuf baissent. La forte hausse des prix sur le marché neuf a également entraîné une flambée des prix sur le marché de l'occasion.

Lors d'une récente conférence de presse du ministère de la Construction , M. Vuong Duy Dung, directeur adjoint du département du logement et de la gestion du marché immobilier, a expliqué pourquoi l'offre de biens immobiliers a augmenté sans que les prix n'aient diminué. Il a précisé que l'offre de biens immobiliers n'est qu'une des raisons de la hausse des prix de l'immobilier observée ces derniers temps dans certaines régions et localités.

D'après lui, la hausse des prix de l'immobilier s'explique en partie par les récentes fluctuations des coûts fonciers, ainsi que par l'impact de l'application de nouvelles méthodes d'évaluation et de nouveaux barèmes. Par ailleurs, on observe un phénomène où de nombreux investisseurs se regroupent pour participer à des enchères, surenchérissant sur le prix de départ, puis abandonnant parfois leurs dépôts après avoir remporté l'enchère, dans le but de créer artificiellement un niveau de prix dans le secteur et ainsi réaliser un profit.

« La mise aux enchères des droits d'utilisation des sols, avec des offres gagnantes largement supérieures au prix de départ, aura pour effet d'augmenter les prix des terrains, de l'immobilier et des logements dans les environs. Parallèlement, cela augmentera le coût de réalisation des projets de logement, créera des difficultés pour les entreprises, réduira l'offre et aura un impact négatif sur le marché immobilier », a-t-il déclaré.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm