Les prix des terrains sont au plus bas, les prix des appartements à Da Nang sont exorbitants : y a-t-il collusion pour faire grimper les prix ?

Il est temps d'acheter des terrains pour saisir les opportunités ; les prix des appartements à Da Nang sont exorbitants ; les maisons de ville à plus de 30 milliards de VND dominent le marché… voici les dernières nouvelles de l'immobilier.

Dernières nouvelles immobilières : les experts prévoient des changements importants sur le marché foncier à partir du deuxième trimestre 2024. (Source : CafeF)

Il est temps d'acheter des terrains à titre d'investissement.

D'après de nombreux experts immobiliers, les investisseurs recherchent activement des terrains, profitant du repli actuel du marché qui facilite les négociations. Parallèlement, ils peuvent saisir des opportunités avant l'entrée en vigueur de la loi foncière et de la loi sur les transactions immobilières, qui devraient modifier sensiblement les prix de tous les types de biens immobiliers.

D'après M. Vo Hong Thang, directeur des services de conseil et du développement de projets chez DKRA Group, le marché foncier reste globalement confronté à de nombreuses difficultés et la reprise est inégale selon les segments. Bien qu'il ait surmonté la période la plus critique et qu'il puisse afficher des signes plus positifs en termes d'offre et de demande, tant au niveau des intrants que des extrants, cette période demeure un point faible pour le marché foncier.

M. Thang a indiqué que, durant les quatre premiers mois de l'année, les transactions foncières dans le Sud étaient restées très atones. Dans la plupart des localités, de Hô Chi Minh-Ville à Long An , en passant par Dong Nai, Binh Duong, et même plus loin comme Tay Ninh et Binh Phuoc, les ventes de terrains n'ont représenté que 20 à 25 % de l'offre. De nombreuses zones qui avaient connu un essor important les années précédentes n'enregistrent désormais aucune transaction.

« Les nouvelles réglementations encadrant le lotissement et la vente de terrains, introduites par la loi modifiée sur les transactions immobilières, impliquent que le marché foncier aura besoin de plus de temps pour se redresser. Par conséquent, le marché foncier ne pourra pas s'inverser avant la fin de l'année, et c'est encore le bon moment pour rechercher des propriétés à prix raisonnable », a observé M. Thang.

Partageant cet avis, M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn pour la région Sud, prévoit que la loi modifiée sur le commerce immobilier, une fois entrée en vigueur, renforcera la réglementation relative au lotissement et à la vente des terrains, ce qui pourrait entraîner une nouvelle baisse de l'intérêt pour ces derniers. Les prix des terrains devraient également diminuer, notamment pour les grandes parcelles. Toutefois, à long terme, les prix pourraient continuer d'augmenter et les transactions pourraient reprendre. En effet, les prix de l'immobilier dépendent aussi d'autres facteurs tels que le développement des infrastructures, la croissance économique et les revenus de la population.

« La mentalité selon laquelle chaque parcelle de terre vaut son pesant d'or explique la forte demande de terres et d'accumulation de patrimoine chez les Vietnamiens. Par conséquent, les terrains resteront au centre des préoccupations des consommateurs dans les années à venir. Ceux qui disposent de finances stables peuvent envisager d'acheter des terres dès maintenant afin de se constituer un patrimoine et d'en tirer de bons bénéfices à l'avenir », a analysé M. Tuan.

Concernant l'opportunité d'investir dans des terrains, les experts prévoient des changements importants sur le marché foncier à partir du deuxième trimestre. Les investisseurs ayant recours à l'effet de levier financier devraient s'abstenir d'investir actuellement. En revanche, pour les grands investisseurs disposant d'une trésorerie solide, le moment est idéal pour saisir les opportunités.

Le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville est dominé par les maisons de ville dont le prix dépasse 30 milliards de VND.

Selon Savills Vietnam, au premier trimestre 2024, l'offre de maisons de ville et de villas neuves à Hô Chi Minh-Ville était très limitée, avec seulement 42 unités. Cette offre provenait d'un seul projet à Thu Duc, avec des prix de vente avoisinant les 10 milliards de VND par unité.

Concernant les raisons de l'offre limitée de ces trois dernières années, les experts de Savills Vietnam estiment qu'elle est principalement due à des obstacles juridiques, entraînant la stagnation des nouveaux projets.

Au cours des trois premiers mois de 2024, l'offre neuve de maisons de ville et de villas à Hô Chi Minh-Ville a atteint 762 unités, un chiffre stable par rapport au trimestre précédent mais en hausse de 13 % sur un an. Les biens immobiliers dont le prix dépasse 30 milliards de dongs représentent 76 % des parts de marché, et 85 % de l'offre neuve est concentrée dans la ville de Thu Duc.

Savills Vietnam prévoit que, pour les trois derniers trimestres de cette année, l'offre de maisons de ville et de villas à Hô Chi Minh-Ville atteindra environ 1 149 unités, principalement issues des phases ultérieures des projets existants. La majorité de cette offre future concernera le segment des maisons de ville, avec des prix de vente supérieurs à 20 milliards de VND par unité.

Par ailleurs, l'analyse du marché des maisons de ville et des villas à Hô-Chi-Minh-Ville et dans ses environs au premier semestre de cette année révèle que le groupe DKRA constate une faible demande, les transactions se concentrant principalement sur les biens dont le prix est inférieur à 10 milliards de VND par unité. Hô-Chi-Minh-Ville et Binh Duong ont dominé le marché, représentant plus de 80 % de la consommation de biens neufs au cours du trimestre.

Selon les experts du groupe DKRA, le prix du marché primaire des maisons de ville et des villas à Hô Chi Minh-Ville et dans ses environs reste élevé, avec des prix moyens allant de 4,1 à 27,8 milliards de VND par unité.

Les études montrent que l'offre de maisons de ville et de villas à Hô Chi Minh-Ville est très limitée, ce qui fait grimper les prix de l'immobilier. La plupart des promoteurs disposant de biens disponibles souhaitent actuellement les revendre à des prix plus élevés que les années précédentes. On a également constaté des cas de collusion entre promoteurs immobiliers visant à gonfler artificiellement les prix.

Par exemple, l'apparition d'un projet de villas de très grand luxe à Thu Duc, avec un prix de vente dépassant les 700 milliards de VND par unité, a considérablement fait grimper les prix des projets voisins. Ainsi, un projet qui se vendait auparavant entre 15 et 17 milliards de VND par unité affiche désormais un prix de 20 à 25 milliards de VND par unité.

La plupart des propriétés proposées à la vente appartiennent au segment haut de gamme et sont situées le long du fleuve Han.

Les appartements à Da Nang sont chers.

Fin mai, le marché des appartements à Da Nang affichait des prix comparables à ceux de Hanoï, atteignant 150 millions de VND/m². La plupart des nouveaux projets sont situés dans des emplacements centraux de premier choix, le long du fleuve Han.

Situé le long du fleuve Han, le projet Filmore affiche des prix dépassant les 100 millions de VND/m² et propose 206 appartements de luxe d'une superficie allant de 48 à 125 m². Les premières livraisons sont en cours. Un appartement de deux chambres de plus de 74 m² avec vue sur le fleuve est proposé à près de 11 milliards de VND, soit 145 millions de VND/m². Un appartement d'angle de trois chambres de 152 m² est quant à lui affiché à 23 milliards de VND, soit plus de 150 millions de VND/m².

Juste à côté se trouve le projet Royal, qui affiche lui aussi des prix exorbitants. Un appartement de deux chambres d'une superficie de 77 m² coûte 10 milliards de VND, soit 129 millions de VND/m².

Par ailleurs, un autre projet situé rue Tran Hung Dao s'étend sur 8 hectares et comprend 3 tours abritant plus de 1 300 appartements, d'une superficie allant de 25,8 à 112 mètres carrés. Le prix de vente estimé se situe entre 65 et 100 millions de VND.

Un autre projet, la résidence Sun Ponte, est également situé rue Tran Hung Dao, à environ 300 mètres du pont du Dragon. Selon l'étage et la vue, le prix de vente des appartements y varie de 65 à 100 millions de VND/m². D'après les agents immobiliers, le projet a été presque entièrement vendu en quelques semaines seulement après son lancement.

Par ailleurs, dans les complexes d'appartements Panoma 1 et Panoma 2 situés au pied du pont Tran Thi Ly, le prix des appartements en étage élevé avec de belles vues est également d'environ 80 à 100 millions de VND/m².

Selon le département de la construction de la ville de Da Nang, au premier trimestre 2024, le nombre de transactions immobilières dans la ville a enregistré 2 117 appartements et maisons individuelles, soit une augmentation de 145 % par rapport à la même période en 2023 et une augmentation de 103,2 % par rapport au quatrième trimestre 2023.

Mme Vu Quy Hoi, directrice des ventes du groupe Minh Minh, a indiqué que le marché des appartements à Da Nang connaît une forte demande. Certains projets ont déjà vendu 90 % de leurs logements depuis leur lancement. Les acheteurs locaux représentent jusqu'à 40 % des ventes.

D'après Mme Hoi, comparée à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, la hausse des prix des appartements à Da Nang reste modérée (7 à 10 %). Par ailleurs, les faibles taux d'intérêt bancaires incitent de nombreux particuliers disposant de liquidités à acquérir un appartement, que ce soit pour y vivre ou pour investir, dans l'optique de le louer ultérieurement. La plupart des programmes immobiliers bénéficient en effet d'une situation géographique privilégiée, à proximité des rivières, des plages et dans les zones touristiques centrales de Da Nang.

Concernant l'intérêt persistant pour les appartements haut de gamme dont le prix se chiffre en centaines de millions de dongs, M. Vo Hong Thang, directeur des services de conseil et du développement de projets chez DKRA Group, a déclaré que cela s'explique par la pénurie chronique de logements à Da Nang, avec seulement 500 à moins de 1 000 unités mises sur le marché chaque année. Les terrains constructibles disponibles dans le centre-ville et ses environs se raréfient progressivement, et leur prix reste élevé.

De plus, la plupart des projets lancés sont développés par de grands investisseurs réputés, disposant d'une documentation juridique complète et d'une progression rapide des travaux, ce qui renforce la confiance des acheteurs. De nombreuses politiques de vente préférentielles et mesures de soutien visant à stimuler la demande sont également mises en œuvre.

Le permis de construire le sous-sol du terrain de golf Doi Cu à Da Lat a été révoqué.

Le 29 mai, le Département de la construction de la province de Lam Dong a pris la décision de révoquer le permis de construire du sous-sol du projet de terrain de golf Doi Cu à Da Lat, qui appartient à la société par actions Hoang Gia DL.

Cette décision a été prise par le Département de la Construction après avoir constaté que l'investisseur n'avait pas corrigé les écarts de construction par rapport au permis dans les délais impartis par le document de traitement des infractions émis par les autorités.

Parallèlement, l'entreprise est tenue de restituer le permis de construire précédemment délivré. Le délai imparti est de cinq jours à compter de la date de signature de la décision de révocation dudit permis.

Si l'investisseur du bâtiment du terrain de golf Doi Cu à Da Lat ne restitue pas le permis de construire comme requis, les autorités prendront une décision de révocation dudit permis.

En conséquence, en 2023, le Département de la Construction de la province de Lam Dong a accordé un permis à l'investisseur du projet pour réaliser une partie du sous-sol du bloc de services du golf du bâtiment du terrain de golf Doi Cu à Da Lat, couvrant une superficie d'environ 2 639 m2.

Lors d'une inspection précédente, les autorités avaient constaté de nombreuses infractions au règlement de construction et des permis de construire non autorisés sur le complexe du golf de Doi Cu à Da Lat. Ces infractions ont été constatées et des sanctions ont été infligées. L'investisseur a désormais suspendu les travaux.

Concernant ce projet, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Lam Dong a récemment déterminé qu'environ 5 629 mètres carrés de terres forestières protégées où l'entreprise a illégalement construit des bâtiments dans le cadre du projet ne disposent pas des bases nécessaires pour une conversion d'utilisation des terres et ne seront pas convertis en terrains commerciaux ou de services.

Par conséquent, le Département propose, et attend l'avis du Comité populaire provincial, de soumettre un rapport au Conseil populaire provincial, demandant la modification et l'annulation du projet de conversion de 5 629 m² de terres forestières protégées en terrains commerciaux et de services pour la construction d'un bâtiment de club de golf.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html