(Dan Tri) - 土地使用権の譲渡取引には、専門家でない人にとって多くの法的リスクが伴います。
2024年土地法第45条第1項は、組織、世帯、個人が以下の条件を満たす場合に土地使用権を譲渡する権利を有すると規定しています。
- 土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書を所持していること。ただし、以下の場合は除く：土地使用権の相続、土地を統合する際の農地の転用、区画の交換、国への土地使用権の寄付、住宅コミュニティ。不動産事業に関する法律の規定に従って不動産プロジェクトの譲渡を受ける外資系経済組織。
- レッドブックを付与されていないが、レッドブックの資格を有する個人世帯は、土地使用権を譲渡、賃貸、転貸したり、土地使用権を使用して資本金を拠出してプロジェクトを実行したりすることが許可されます。
- 土地に関して紛争がないか、または紛争が管轄の国家機関、裁判所の判決または決定、仲裁決定または裁定によって法的効力を発して解決されている。
- 土地使用権は、民事判決執行法の規定に従って、判決の執行を確保するための差押えやその他の措置の対象とならない。
- 土地使用期間中;
・土地使用権は、法律で定める臨時緊急措置の対象とはなりません。
上記の規定を踏まえ、土地使用権の譲渡取引を行う場合、当事者は5つの点に注意する必要があります。
販売者情報を確認する
土地を購入する際、購入者は売主がその土地を売却する権利を有しているかどうかを確認する必要があります。土地の譲渡権を行使できるのは、登記簿謄本に記載されている者、または譲渡権を行使する権限を有する者（法的委任契約を締結している必要があります）の2つのケースです。
次に、売却予定の土地は夫婦の共有財産ですか、それとも専有財産ですか？夫婦の共有財産である場合、譲渡には夫婦双方の同意が必要です。
不動産が複数の者で共有されている場合、土地利用権を共有する者の氏名を全て記載する必要があります。この場合、土地全体が譲渡され、複数の者が土地利用権を共有しているときは、登記簿に記載されている者全員の同意が必要です。
その土地にはレッドブックがありますか？
2024年土地法第45条は、譲渡に際しては赤色登記簿の提出が義務付けられている（ただし、上記の例外を除く）。したがって、譲渡人が上記の例外に該当しない場合は、譲渡権を有しない。
土地区画は計画中ですか？
2024年土地法第76条第4項の規定により、当該土地が公示土地利用計画の対象となっているものの、地区レベルの年次土地利用計画がない場合、土地使用者は引き続き当該土地を使用し、規定に従って土地使用者の権利を行使することができる。この場合、売主は引き続き土地使用権を譲渡することができる。
ケース2は、地区レベルの年間土地利用計画が策定されている計画地であり、計画に従って土地の干拓や土地利用目的の変更が決定されるまでは、土地使用者の権利は行使できるが、新たな住宅や工事、永年樹を建設することはできない。
土地区画に関する計画、法的ステータスなどの情報を知るために、購入者は購入予定の土地区画に関する土地情報を申請することができます。
土地販売広告（写真：IT）。
土地売買時の手付金の注意点
土地使用権の価値は上昇傾向にあり、譲渡に際しては、当事者間で前払金の預託に合意するケースが多く見られます。預託金は、契約締結または履行の担保となるものです。リスクを回避するため、預託契約の締結、または紛争回避のための公証・証明には、証人が必要です。
土地使用権譲渡契約の公証
2024年土地法第27条第3項は、土地使用権、土地使用権、土地附属財産を使用した譲渡、贈与、抵当、出資の契約は、同項b号に規定されている場合を除き、公証または認証を受けなければならないと規定している。
したがって、譲渡人の 1 人以上が不動産業団体である場合に限り、公証または認証を行う必要はありません。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm
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