"الكبح المفاجئ" للائتمان العقاري لا يمكن أن يخفض أسعار المساكن

تاريخيًا، خضعت القروض العقارية لتضييقات متكررة، ثم خففت، مما تسبب في تقلبات السوق. ويرى الخبراء أن ضبط أسعار المساكن يجب أن يتم من خلال حلول سوقية، وأن التوقف المفاجئ للقروض العقارية قد يؤدي إلى انهيار السوق.

تطلب وزارة الإنشاءات ملاحظاتها على مشروع قرار الحكومة بشأن آلية ضبط أسعار العقارات والحد منها. يقترح المشروع وضع حد أقصى للقروض لشراء منزل ثانٍ أو أكثر (بحد أقصى 50% من قيمة عقد الشراء للمنزل الثاني، وبحد أقصى 30% للمنزل الثالث).

في حديثه مع صحيفة الاستثمار الإلكترونية Baodautu.vn ، صرّح خبير اقتصادي بأن تشديد الائتمان العقاري للمرة الثانية والثالثة سيُعيق نموه بشكل مفاجئ، مما قد يؤدي إلى انخفاض مفاجئ في السيولة وجمود السوق. يُذكر أن تشديد الائتمان أدى سابقًا إلى أزمة في سوق العقارات.

قبل أكثر من عقد، وتحديدًا بين عامي 2011 و2013، واجه سوق العقارات أزمةً أيضًا، ويعود ذلك جزئيًا إلى تشديد البنوك لشروط الائتمان العقاري، بينما انفجرت فقاعة العقارات في عامي 2009 و2010. خلال تلك الفترة، صنّف بنك الدولة الإقراض العقاري ضمن "قطاع غير إنتاجي"، واضطر إلى الحد من الإقراض. ونتيجةً لذلك، انخفضت أسعار العقارات، لكن السيولة كانت أيضًا هادئةً للغاية، وكاد السوق أن يتجمد. وأضاف الخبير: "إن التشديد الثاني والثالث للائتمان العقاري، إذا طُبّق في الفترة الحالية، لن يُخفّض بالضرورة أسعار المساكن نظرًا لندرة المعروض، ولكنه سيُوقع السوق في أزمة سيولة قبل أن يتعافى تمامًا".

الدكتور لو شوان نجيا، خبير اقتصادي.

كما صرّح الدكتور لي شوان نغيا، عضو المجلس الاستشاري للسياسات التابع لرئيس الوزراء ، بأنه لا ينبغي تطبيق هذا الإجراء. منذ بداية العام، أصدر الحزب والحكومة سلسلة من القرارات، مُحوّلين بذلك نهج الإدارة من الإدارة التقليدية إلى الإبداع الاستباقي، لخدمة الشعب والشركات. وفيما يتعلق بالائتمان، طلب رئيس الوزراء أيضًا من بنك الدولة تجربة إلغاء مساحة الائتمان بحلول عام ٢٠٢٦. وفي هذا السياق، يُعدّ تطبيق حد أقصى للقروض العقارية لعقار ثانٍ أو أكثر أمرًا غير سوقي.

علاوة على ذلك، ووفقًا لهذا الخبير، يحق للبنوك التجارية، بموجب اللوائح القانونية السارية، تحديد حدود قروضها للعملاء، ولا يجوز للبنك المركزي أو أي جهة إدارية التدخل في حرية عمل الشركات. ويقتصر دور البنك المركزي على توفير الأدوات التقنية اللازمة لضمان عمل البنوك بأمان وسلامة (على سبيل المثال، اللوائح المتعلقة بنسب رأس المال، وحدود الائتمان، وتصنيف الديون، وغيرها).

على مدى العقود القليلة الماضية، كان لدى البنك المركزي العديد من الحلول للسيطرة على مخاطر الائتمان العقاري، على سبيل المثال، زيادة/خفض معامل المخاطر العقارية (أحيانًا يصل إلى 250٪)، وخفض نسبة رأس المال قصير الأجل المستخدم للقروض المتوسطة والطويلة الأجل من 60٪ إلى 30٪... في الواقع، فإن العديد من الأدوات للسيطرة على الائتمان العقاري غير فعالة، ولا يزال رأس مال البنوك يتدفق بقوة إلى هذا المجال.

ومع ذلك، وفقًا للدكتور لي شوان نغيا، لا توجد دولة تقريبًا تمنع المضاربة العقارية بتشديد سياسات الائتمان، بل بالأساس من خلال السياسات الضريبية. لا يمكن فرض ضرائب على العقارات الثانوية إلا بوجود قاعدة بيانات عقارية متكاملة. في ظل الوضع الراهن في فيتنام، هذا مستحيل.

قال الدكتور لي شوان نغيا: "البنوك ليست سلطات، لذا لا يمكنها معرفة عدد العقارات التي يملكها المقترضون. حتى فرض ضريبة على العقارات الثانية ليس بالأمر السهل. طبقت الصين سابقًا ضريبة على المنازل الثانية، لكنها فشلت لأنها لم تستطع التحكم في المعلومات ولم تستطع خفض أسعار المساكن".

وبحسب هذا الخبير فإن عملية جمع بيانات العقارات وتصنيف العقارات إلى الدرجة الأولى والثانية والثالثة تتطلب قدراً هائلاً من الموارد البشرية والتكنولوجيا والوقت ولا يمكن القيام بها على الفور.

علاوة على ذلك، فإن حجم الائتمان العقاري في بلدنا (حوالي 4 ملايين مليار دونج، أي ما يعادل 24% من إجمالي الديون المستحقة للنظام بأكمله) ليس كبيرًا جدًا. في العديد من الدول المتقدمة، قد تصل هذه النسبة إلى 40%. وبالطبع، في دول أخرى، يُمنح الائتمان العقاري بشكل رئيسي للأفراد لشراء المنازل، بينما غالبًا ما يجد المستثمرون رأس مال في أسواق السندات والأسهم.

والأمر الأهم، وفقاً لهذا الخبير، هو أنه حتى لو تم تشديد الائتمان العقاري أو فرض ضرائب على المنازل الثانية، فإن أسعار العقارات لا يمكن أن تنخفض إذا استمر العرض نادراً كما هو الحال الآن.

ولذلك، يوصي الخبراء أنه بدلاً من تشديد الائتمان لشراء المساكن الثانية والثالثة، ينبغي لنا أن نركز على الحل الأكثر جدوى وجوهرية للمشكلة، وهو زيادة المعروض من العقارات، وخاصة الإسكان الاجتماعي والإسكان بأسعار معقولة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

لزيادة المعروض من المساكن الاجتماعية والمنخفضة التكلفة، تكمن المسألة الأهم في إزالة العوائق القانونية ووضع سياسات لدعم مشتري المنازل. يُقدم البنك المركزي حاليًا حزمة تمويلية بقيمة 145,000 مليار دونج لقروض الإسكان الاجتماعي، إلا أن الصرف لا يزال محدودًا للغاية. بالإضافة إلى الشروط الصارمة وشروط الإقراض، يُعدّ قلة عدد المشاريع وارتفاع أسعار الفائدة (بسبب نقص دعم الميزانية) من بين الأسباب المؤدية إلى هذا الوضع.

المصدر: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html