De nombreux obstacles doivent être levés pour que la loi foncière puisse être mise en œuvre efficacement.

Après une période de mise en œuvre de la loi foncière, selon certains avis, il subsiste encore de nombreux obstacles et difficultés dans le processus d'application des nouvelles réglementations.

De nombreux obstacles doivent être levés pour que la loi foncière puisse être mise en œuvre efficacement.

Après une période de mise en œuvre de la loi foncière, selon certains avis, il subsiste encore de nombreux obstacles et difficultés dans le processus d'application des nouvelles réglementations.

La loi foncière de 2024 devrait améliorer la gestion et l'utilisation des terres au Vietnam, contribuant ainsi au développement socio-économique et à la protection des droits légitimes de la population.

Toutefois, après une période de mise en œuvre, de nombreux obstacles et difficultés persistent dans le déploiement de la nouvelle réglementation. Ces problèmes découlent non seulement du manque de cohérence entre les textes juridiques, mais aussi des mécanismes d'application, des capacités de gestion et des pratiques locales.

Retard dans la publication des directives de mise en œuvre.

Malgré les efforts déployés par le gouvernement et les ministères pour élaborer des directives d'application, de nombreuses dispositions de la loi foncière n'ont pas encore été pleinement mises en œuvre.

Le prix des terrains est un facteur déterminant du développement du marché immobilier et des projets d'investissement. Toutefois, le mécanisme actuel de fixation des prix présente encore de nombreuses lacunes, ce qui engendre facilement des litiges entre les parties lors des transactions foncières.

À ce jour, seules 59 provinces et villes sur 63 ont publié des documents d'orientation détaillés, tandis que les décrets et circulaires des ministères et des secteurs concernés sont encore en cours de finalisation. Cette situation complique la mise en œuvre de la loi par les collectivités locales et ralentit le règlement des litiges relatifs aux droits fonciers, aux indemnisations, à l'aide à la réinstallation et à la délivrance des certificats de droits fonciers (livrets rouges).

L'un des principaux problèmes liés à la mise en œuvre de la loi foncière modifiée réside dans l'identification et la reconnaissance des droits fonciers des populations. Les procédures de délivrance des certificats de droits fonciers (livrets rouges) se heurtent encore à de nombreuses difficultés dues à la superposition des réglementations et au manque de coordination entre les différents niveaux de gestion. Par ailleurs, l'application de la planification de l'utilisation des sols au niveau local demeure insuffisante, ce qui entraîne un gaspillage des ressources foncières et des retards dans la réalisation des projets.

Selon M. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier (VnREA), la délivrance des certificats de propriété foncière se heurte encore à de nombreuses difficultés, et de nombreux projets manquent de documents juridiques complets et clairs, ce qui entraîne des difficultés pour les personnes effectuant des transactions foncières.

M. Dinh a souligné la nécessité d'améliorer la base de données foncières nationale et de synchroniser les systèmes d'information foncière entre les collectivités locales afin de simplifier les démarches administratives. Parallèlement, les organismes publics chargés de l'administration doivent élaborer des directives précises et simplifier la procédure de délivrance des certificats de droit d'utilisation des sols, créant ainsi des conditions favorables aux citoyens et aux entreprises.

Un autre problème soulevé par de nombreux experts et gestionnaires concerne la difficulté d'obtenir les autorisations de défrichement nécessaires aux projets de développement. Le Dr Nguyen Minh Phong, expert en économie, a fait remarquer que le défrichement est un problème complexe car il soulève des questions délicates telles que l'indemnisation, la réinstallation et le consentement des populations.

C’est l’un des facteurs qui peuvent ralentir l’avancement des projets de développement d’infrastructures. De nombreux grands projets sont bloqués faute de pouvoir s’entendre avec la population sur des indemnisations raisonnables.

Selon M. Phong, pour résoudre ce problème, il est nécessaire de mettre en place un mécanisme d'indemnisation transparent et équitable, tout en intensifiant les efforts de communication et de mobilisation afin que la population comprenne et adhère à la politique d'acquisition foncière. De plus, il est indispensable de créer des zones de relogement dotées d'infrastructures complètes pour permettre aux populations de retrouver une vie stable immédiatement après l'acquisition de leurs terres.

Obstacles liés aux mécanismes de fixation des prix fonciers.

Le prix des terrains est un facteur déterminant du développement du marché immobilier et des projets d'investissement. Or, le mécanisme actuel de fixation des prix fonciers demeure très insuffisant, ce qui engendre facilement des litiges entre les parties lors des transactions.

Mme Le Thi Thanh Ha, directrice du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a indiqué que les prix des terrains dans différentes zones fluctuent fréquemment et que le manque de clarté des facteurs d'évaluation rend difficile pour les résidents et les investisseurs de se sentir en sécurité.

Mme Ha a fait valoir la nécessité d'un mécanisme de fixation des prix fonciers stable et transparent. La publication, la mise à jour régulière et l'intégration des informations relatives aux prix fonciers dans un système de données commun permettraient de minimiser l'inflation des prix et d'accroître la transparence des transactions. Parallèlement, des politiques préférentielles sont indispensables pour les projets immobiliers sociaux, notamment en matière de logements destinés aux ménages à faibles revenus.

À Hanoï , selon le chef du Département des ressources naturelles et de l'environnement, dans certaines zones, les prix des terrains sont inférieurs aux prix du marché, insuffisants pour couvrir les coûts et les ressources investis dans la création de réserves foncières (y compris les coûts de défrichement, les investissements dans la construction d'infrastructures, etc.).

Pour remédier au problème des prix fonciers inférieurs aux prix du marché, les comités populaires des districts, des comtés et des villes ont stipulé des paliers d'enchères et plusieurs tours d'enchères (avec un nombre obligatoire de tours) afin de garantir que le prix de départ de chaque tour suivant soit proche du prix du marché.

Cependant, la loi foncière et la loi sur la vente aux enchères de biens ne traitent toujours pas pleinement des problèmes tels que les faibles montants d'acompte (égaux à 20 % du prix de départ) ; il n'existe aucune réglementation interdisant strictement la collusion pour gonfler ou manipuler les prix, ce qui conduit à des situations où les participants à la vente aux enchères surenchérissent sur le prix du marché pour remporter l'enchère, puis ne paient pas l'enchère gagnante (abandonnent l'acompte) ou ne continuent pas à enchérir au tour suivant, ce qui provoque l'échec de la vente aux enchères et perturbe les prix du marché.

Actuellement, aucune réglementation n'oblige les particuliers à achever la construction de leur maison par le biais d'enchères foncières. Il en résulte des terrains inexploités, laissés en friche, ce qui complique la gestion urbanistique, nuit à l'esthétique urbaine et engendre un gaspillage des ressources foncières.

Certains districts, comtés et villes subissent encore des pressions pour percevoir des recettes provenant des ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres afin de répondre aux besoins en capitaux pour le développement socio-économique ; ils continuent donc d'organiser des ventes aux enchères pour attribuer des terrains à des particuliers en vue de la construction de logements.

Outre les procédures administratives et le prix des terrains, le suivi et le contrôle de l'utilisation des terres se heurtent également à de nombreuses difficultés. M. Nguyen Trong Hoai, directeur adjoint du Département de la gestion foncière (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a déclaré que les collectivités locales manquent actuellement de mécanismes de contrôle efficaces, ce qui entraîne du gaspillage de terres, des terrains abandonnés ou une utilisation des terres à des fins autres que celles prévues.

M. Hoai a fait valoir qu'un mécanisme de contrôle strict, transparent et équitable est nécessaire pour garantir que les terres soient utilisées aux fins prévues et de manière efficace.

Les organismes de gestion foncière doivent également appliquer les technologies de l'information à la gestion des données foncières, contribuant ainsi à un suivi et à un contrôle plus efficaces des projets d'aménagement du territoire.

Interrogées, certaines entreprises ont indiqué que les retards dans les procédures juridiques et l'autorisation foncière constituent un obstacle majeur aux projets de développement immobilier et d'infrastructures. De nombreux projets, notamment de logements, sont au point mort en raison de ces procédures administratives, du manque de consensus sur les indemnisations et le relogement des populations.

Pour mettre en œuvre efficacement la loi foncière de 2024, certains experts estiment que les autorités compétentes doivent redoubler d'efforts pour remédier à ces difficultés.

Il est notamment nécessaire de renforcer la diffusion de documents d'orientation détaillés et d'organiser des formations à destination des fonctionnaires à tous les niveaux sur les nouvelles dispositions de la loi foncière modifiée. Cela permettra aux collectivités locales de mieux comprendre les informations et d'appliquer efficacement les dispositions de la loi.

La mise à jour de la base de données foncières garantit sa cohérence et son exactitude. L'utilisation des technologies de l'information dans la gestion foncière permettra de gagner du temps et de réduire les coûts, ainsi que les erreurs de gestion.

Il est nécessaire d'établir des documents juridiques plus clairs et plus détaillés sur les méthodes de détermination des prix fonciers et des indemnisations en cas d'expropriation. Les autorités doivent également renforcer la surveillance et le contrôle de l'utilisation des sols.

On estime que ce n'est que lorsque ces solutions seront mises en œuvre de manière synchrone et décisive que la loi foncière de 2024 pourra maximiser son efficacité et créer des conditions favorables au développement du pays.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html